Cuando una persona compra una vivienda en España, es habitual oír hablar del Catastro y del Registro de la Propiedad.
Es fácil confundirse porque en ambos se registran inmuebles. Aun así, tienen funciones muy diferentes. Conocer la diferencia entre ellos ayuda a entender mejor el funcionamiento de cada uno y evitar confusiones
Catastro
El Catastro es un registro público de carácter administrativo, gestionado por la Administración Tributaria española.
Su función es describir el inmueble (sobre todo la superficie) y asignarle un valor para fines fiscales. El Catastro se utiliza principalmente para la obtención de la información necesaria para el cálculo de impuestos, como el IBI.
Organización del Catastro en España
El Catastro depende del Ministerio de Hacienda y funciona como una base de datos única a nivel nacional. Aunque la gestión es estatal, los Ayuntamientos colaboran en su mantenimiento y actualización.
Todos los inmuebles del territorio español están incorporados al Catastro, con independencia de quién sea su propietario o de su ubicación.
El inmueble en el catastro se identifica con un código que se llama “Referencia Catastral” y podemos encontrar los siguientes datos:
- Dirección y localización del inmueble
- Superficie del terreno y de la construcción
- Uso del inmueble (si es Urbano, Rústico, Público y dentro de estas categorías si es por ejemplo vivienda, garaje, trastero, o si es secano o de riego)
- Valor catastral
- El titular o titulares del inmueble
El Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es un registro público de carácter legal privativo. Su contenido se basa en registros individuales de las propiedades de toda España, cada una realizada por un Registrador.
Cada Registro individual abarca una zona concreta.
Organización del Registro de la Propiedad en España
El sistema registral español está formado por múltiples Registros de la Propiedad independientes, cada uno competente para una determinada demarcación territorial. Aunque funcionan de manera descentralizada, todos siguen las mismas normas legales y están coordinados a nivel nacional.
El Registro de la Propiedad es el organismo cuyo objetivo principal es ofrecer seguridad jurídica sobre la propiedad y las limitaciones de un inmueble. Su principal finalidad es acreditar quién es el titular de un inmueble y qué derechos o cargas existen sobre él.
El inmueble en el Registro de Propiedad se identifica con dos códigos. El más antiguo se llama “Numero de Finca” y es único dentro del territorio que abarca el Registro individual. El otro número es el Código Registral Único, una codificación única que identifica el inmueble dentro del territorio de toda España.
En este registro también podemos encontrar:
- Nombre del propietario legal
- Descripción del inmueble
- Hipotecas u otras cargas
- Embargos u otras limitaciones
- Derechos de terceros (por ejemplo, servidumbres)
Diferencias
Es bastante común que la información del Catastro y del Registro de la Propiedad no coincidan exactamente, por ejemplo, en:
- La superficie del inmueble
- La descripción de la vivienda
- La existencia de ampliaciones o reformas
- Titularidad
Esto no significa necesariamente que exista un problema legal, pero sí que conviene revisar la información con atención, especialmente antes de comprar o vender una propiedad.
Estas diferencias vienen de tiempos atrás, cuando no existía coordinación entre los dos sistemas de registrar inmobiliaria en España. Desde 2017 se pretende coordinar mejor entre los dos registros, algo que causa mucha incertidumbre sobre la legalidad de un inmueble, y por tanto causa disputas innecesarias.
Publicamos por ejemplo un artículo sobre estas diferencias:
NL – https://lexforis.com/nl/aanpassing-omschrijving-woning-in-registers/
EN – https://lexforis.com/adaptation-of-property-description-in-registers/
Conclusión
El Catastro y el Registro de la Propiedad son dos organismos distintos, con funciones diferentes y complementarias. Mientras que el Catastro se centra en la descripción y valoración fiscal del inmueble, el Registro de la Propiedad se encarga de proteger los derechos legales del propietario.
Entender esta diferencia es especialmente útil para compradores que desean invertir en una vivienda en España con mayor tranquilidad.
Virginia Belmar