Je hoort vaak indianenverhalen over woningen waarvan de omschrijving in de registers niet overeenkomt met de werkelijkheid. Er is bijvoorbeeld een kamer aangebouwd, of een schuurtje weggehaald. De woningen zouden ‘illegaal’ zijn, of onschuldige kopers zouden torenhoge schulden op zich nemen als die omschrijving niet wordt aangepast.
In dit artikel gaan we hier wat dieper op in.
Er zijn in Spanje twee voornamelijke registers die we raadplegen bij onroerend goed transacties, het Catastro en het Registro de Propiedad.
Catastro
Niet te verwarren met het ‘kadaster’! Het Spaanse Catastro is te vergelijken met een soort fiscaal register, beheerd door de overheid, met name gericht op het vastleggen van gebouwde vierkante meters en de fiscale waarde van stedelijk onroerend goed. Gemeentes in Spanje baseren zich op dit register om IBI te heffen. In het uittreksel uit het Catastro wordt een kaart opgenomen met de ligging en de locatie van het onroerend goed, als ook het aantal vierkante meters, vaak gedifferentieerd tussen verdiepingen en gebouwen en typologie van de bouw (woongedeelte, opslag, zwembad). Iedereen die op 1 januari van een jaar genoteerd staat als eigenaar, ontvangt een aanslag, ook al is de woning op 2 januari verkocht aan een ander. Het Catastro is dus bedoeld om zo goed (en veel) mogelijk belasting te innen.
Registro de Propiedad
Daarnaast is er een register met een privaat karakter wat je in Nederland het kadaster zou noemen. Dit register is met name gericht op de juiste registratie van het eigendom, de rechthebbenden van het onroerend goed, en eventuele bezwaren en lasten zoals hypotheken of recht van overpad. Het Registro de Propiedad is dus bedoeld om met name kopers te beschermen zodat ze geen kat in de zak kopen, maar met de rechtmatige eigenaar-verkoper te doen hebben en alle beperkingen in het ongestoord genot van het onroerend goed zichtbaar zijn.
Het Registro de Propiedad stamt uit de middeleeuwen en de laatste structurele wijzigingen in de opzet zijn van 1845. Je kunt je voorstellen dat de identificatie van een woning in die tijd plaatsvond door een omschrijving van de woning. Tegenwoordig is dat anders; er is een uniek identificatienummer om de woning te identificeren, maar de omschrijving van het onroerend goed wordt nog steeds gehandhaafd als een identificatiemethode. Dit kan handig zijn bij met name landelijk gelegen onroerende zaken die van generatie op generatie zijn overgegaan zonder dit te melden in het Registro de Propiedad. Die omschrijving gaat echter niet verder dan het doel van de identificatie. De indeling wordt beschreven, de buren, het aantal vierkante meters, maar niet de kleuren van de muren, de indeling van de keuken of de materialen van de gevel.
Stilzwijgende hypotheek
Het Registro de Propiedad kent -in de context van dit deel van de materie- een manco. Spanje kent namelijk een aantal situaties, waarin er een last of schuld rust op een woning, maar die niet zichtbaar zijn in het Registro de Propiedad. Dit noemen we ‘stilzwijgende wettelijke hypotheken’. De term ‘stilzwijgend’ wordt gebruikt omdat ze niet zichtbaar zijn; ze staan in geen enkel register vermeld. De term ‘wettelijk’ wordt gehanteerd, omdat enkel de wet bepaalt in welke situaties deze hypotheken verondersteld moeten worden. De term ‘hypotheek’ wordt gebruikt, omdat het gaat om een schuld die rust op de woning, dus ongeacht wie de eigenaar is of was!
Het is daarom van belang om te weten dat de schuld wegens IBI ook wordt gezien als een stilzwijgende wettelijke hypotheek. Dat wil zeggen dat als een verkoper zijn IBI niet heeft betaald, de koper met de gebakken peren kan zitten als deze niet oplet in het koopproces. In het geval van belastingen geldt een verjaringstermijn van 4 jaar, met andere woorden een koper zou geconfronteerd kunnen worden met een schuld van maximaal 4 jaar wegens IBI. Om dit te voorkomen controleren we dus bij onze recherche of alle IBI is voldaan.
Een probleem dient zich ook aan als in het Catastro niet het juiste aantal vierkante meters zijn geregistreerd. Dan kan het zijn dat de verkoper alle IBI van de afgelopen jaren heeft betaald, maar bestaat het gevaar dat de gemeente bij ontdekking van het surplus van vierkante meters alsnog een naheffingsaanslag oplegt, waardoor de koper ondanks zijn oplettendheid bij de koop toch nog met de gebakken peren zit.
Om die reden verifiëren we ook (zo goed en kwaad als het kan want we kunnen moeilijk alle woningen persoonlijk inspecteren met een meetlat) of het aantal geregistreerde vierkante meters in het Catastro aansluiten op de werkelijkheid van de afgelopen 4 jaar. Zijn er verschillen, dan wordt de verkoper verzocht om deze op te lossen en eventuele naheffingen voor zijn rekening te nemen.
Voorbeeld
Met het voorgaande in het achterhoofd een voorbeeld. Stel, een woning van 100 m2 met 3 slaapkamers staat al 10 jaar ingeschreven en beschreven, maar de eigenaar besluit aan te bouwen. Het wordt misschien wel een woning van 120 vierkante meter met vier slaapkamers. Het kadaster wordt niet aangepast, want dat vindt de eigenaar niet nodig. Er wordt ook geen melding gemaakt aan het Catastro. Dat vindt de gemeentelijke fiscus natuurlijk niet leuk. Die ontvangt belasting, IBI, gebaseerd op het aantal vierkante meters. Om die reden wordt het Catastro regelmatig bijgewerkt door middel van luchtfoto’s. Op die manier zorgen ze ervoor dat ze altijd de juiste bedragen aan belasting ontvangen.
Naheffing belasting
Je kunt je voorstellen in ons voorbeeld dat de fiscus over die extra 20 m2 belasting wil heffen. Deze eigenaar heeft het niet aangegeven, maar loopt tegen de lamp bij een volgende ronde luchtfoto’s. De eigenaar krijgt met terugwerkende kracht een naheffing over die 20 m2. Dat kan in Spanje dus tot 4 jaar terug vanwege de wettelijke verjaringstermijn van 4 jaar.
Stel dat het huis wordt verkocht vóór de naheffing. Zoals hiervoor al beschreven, rust er op de woning een stilzwijgende wettelijke hypotheek ten gunste van de gemeente die rechthebbende is op (achterstallige) belasting. De koper wordt dan geconfronteerd met de naheffing en zal daarna de verkoper aansprakelijk moeten stellen. Dat willen we voorkomen. Om die reden verifiëren we, zo goed en kwaad als het kan, of het werkelijke aantal m2 van het totaal bebouwd oppervlak van de woning en aanbouw, aansluit bij het Catastro. Op die manier kunnen we het risico van een naheffing beter inschatten.
Aanpassing Registro de Propiedad
In het geval van de omschrijving in het Registro de Propiedad is het anders. Of die omschrijving nou is dat de woning 100 m2 heeft met 3 slaapkamers, of 120 m2 met 4 slaapkamers, is van geen enkele juridische betekenis. De woning wordt daardoor niet onbruikbaar en heeft nog steeds dezelfde eigenaar. Het is geen reden om nutsvoorzieningen te weigeren. Er rust, met andere woorden, geen stilzwijgende wettelijke hypotheek op ten gunste van derden voor de aanbouw.
Naar Spaans recht is dat je koopt wat je ziet, niet hoe het omschreven staat. In de omgekeerde situatie, waarbij de vorige eigenaar een schuur met de grond gelijk heeft gemaakt om een grotere tuin te hebben, maar de schuur staat nog beschreven, kan de koper niet eisen dat de schuur weer wordt opgebouwd. Kortom, de omschrijving in het Registro de Propiedad doet er niet veel toe. Er is geen financieel risico bij een onjuiste omschrijving.
Toch zijn er zogenaamde professionals, zowel juristen, advocaten, als mensen die zich makelaar noemen, die dit maar niet willen of kunnen begrijpen. Ze volgen een zeker automatisme, iets dat ze in de bar of van een collega hebben opgevangen, zonder te begrijpen waar het om gaat. Ze eisen dan maar dat het aangepast wordt zonder uit te kunnen leggen op welke juridische gronden ze tot dat oordeel zijn gekomen. Die eis stellen is gemakkelijker dan zelf een keer de wet in te duiken. Ze verleggen het probleem naar de verkoper en doen zich naar hun cliënt, de koper, voor alsof ze goed hun werk hebben gedaan.
Kosten aanpassing omschrijving
Dit is niet alleen storend, daar kunnen we nog wel overheen stappen, maar het is een bijzonder kostbare eis. Om de omschrijving achteraf aan te passen, van een aanbouw verricht door een vorige eigenaar of een louche projectontwikkelaar die niet zijn werk heeft gedaan, moet je diep in de buidel tasten. Je hebt een certificaat nodig van een architect, een notariële akte waarbij dat certificaat wordt vastgelegd in een protocol, er moet een belasting betaald worden over iets dat je niet hebt gebouwd maar al jaren bestaat of al hebt betaald, dat later ingeschreven moet worden in het Registro de Propiedad en waarvoor je dus registratiekosten kwijt bent. Dit alles voor iets dat geen enkele meerwaarde heeft voor het gebruik van de woning, maar slechts een onnodige kostenpost is.
Roeland van Passel