Comprar una vivienda en España con financiación hipotecaria suele requerir más de una visita a la notaría. El banco debe facilitar las condiciones del préstamo con suficiente antelación y, antes de firmar la escritura de hipoteca, el comprador debe mantener una cita independiente con el notario. Estos trámites influyen directamente en la fecha en que podrá formalizarse la compraventa.
La FEIN: las condiciones de la oferta hipotecaria
Una vez estudiada la solicitud, la entidad bancaria entrega la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Este documento recoge las condiciones personalizadas de la oferta, entre ellas el importe del préstamo, el tipo de interés, el plazo y las cuotas. El banco también debe proporcionar otros documentos, como la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que informa sobre determinados riesgos y cláusulas.
La documentación debe ponerse a disposición del prestatario al menos diez días naturales antes de la firma del préstamo hipotecario. Además, el banco la remite al notario elegido mediante el sistema previsto para ello, de modo que este pueda comprobar el cumplimiento de las obligaciones de información. Son días naturales, no hábiles, y el plazo no puede acortarse porque las partes quieran adelantar la compraventa. Por eso, al fijar una fecha de firma, es esencial confirmar cuándo han quedado efectivamente disponibles los documentos.
El acta previa: una cita antes de la compraventa
Antes de autorizar la escritura hipotecaria, el notario debe tramitar el acta previa de transparencia. En esta cita comprueba la documentación recibida, explica las condiciones del préstamo y responde a las preguntas del prestatario. También verifica que este comprende los aspectos esenciales de la operación.
El acta debe otorgarse como muy tarde el día anterior a la firma de la escritura hipotecaria. Si la compraventa y la hipoteca se firman el mismo día, la cita del acta previa deberá haberse realizado antes. Si falta documentación o no se ha cumplido el plazo legal de información, el notario no podrá autorizar la escritura del préstamo.
¿Quién debe comparecer y firmar?
Conviene determinar desde el inicio quién intervendrá en cada cita. La persona que, como prestataria, recibe el asesoramiento notarial en el acta previa debe quedar correctamente vinculada con quienes intervienen después en la escritura hipotecaria. Si se pretende firmar la hipoteca mediante un apoderado, es imprescindible consultarlo con antelación con el banco y la notaría. Ambos deberán revisar si cabe la representación en ese caso, si el poder contiene facultades suficientes y quién debe comparecer en el acta. No debe darse por hecho que otra persona podrá firmar la hipoteca tras un acta previa realizada personalmente por el prestatario.
También debe coordinarse la elección del notario: como regla general, el notario que autoriza el acta previa es quien autoriza después la escritura hipotecaria. Elegirlo a tiempo permite solicitar la cita en cuanto esté disponible la documentación bancaria.
Una fecha de firma realista
La aprobación inicial de una hipoteca no significa que la compraventa pueda firmarse inmediatamente. Desde la puesta a disposición de la documentación precontractual hasta la firma del préstamo debe respetarse el plazo mínimo de diez días naturales. Además, hay que celebrar el acta previa, a más tardar el día anterior a la escritura hipotecaria.
Por ello, antes de pactar una fecha límite de compraventa, recomendamos comprobar el estado real de la financiación y la disponibilidad de compradores, posibles coprestatarios y apoderados. Una planificación temprana ayuda a evitar aplazamientos de última hora.
En Lex Foris acompañamos a nuestros clientes en los aspectos jurídicos de la compra de vivienda en España y coordinamos los plazos del contrato de compraventa con los trámites hipotecarios y notariales.
Ilonka Dekker