Cuando alguien compra una vivienda de obra nueva en España, muchas veces piensa que una vivienda nueva es simplemente una vivienda nueva. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico puede existir una diferencia importante entre comprar una vivienda que está siendo construida por un promotor inmobiliario y comprar un terreno sobre el que posteriormente se construirá una vivienda por encargo del propio comprador.
En el primer caso, lo que finalmente compras es una vivienda. En el segundo, compras un terreno y haces construir en él tu propia vivienda. En ese caso, puedes ser considerado autopromotor.
Puede parecer una diferencia pequeña, pero jurídicamente tu posición puede ser bastante distinta.
Comprar una vivienda de obra nueva a un promotor
En una compra de obra nueva convencional existe un promotor, el promotor inmobiliario, que es responsable del proyecto de construcción. El promotor compra o es propietario del terreno, gestiona el proyecto, tramita las licencias necesarias, se encarga de la construcción y finalmente vende la vivienda al comprador.
Esto también es así cuando la vivienda todavía no está terminada en el momento de firmar el contrato de compraventa. Por ejemplo, puedes comprar hoy una vivienda cuya entrega está prevista dentro de doce meses. Mientras sea el promotor quien desarrolle el proyecto y posteriormente te venda la vivienda, tú eres, en principio, simplemente el comprador.
Por tanto, gran parte de la responsabilidad sobre el proceso de construcción recae en los profesionales que llevan a cabo el proyecto. Como comprador, pagas el precio acordado y, a cambio, esperas recibir la vivienda en las condiciones pactadas.
¿Qué es entonces un autopromotor?
En una autopromoción, la situación es diferente. Por ejemplo, primero compras una parcela edificable y después firmas directamente un contrato con una empresa constructora para construir una vivienda en ella.
Por tanto, no estás comprando simplemente un producto terminado a un promotor. Jurídicamente, eres tú quien encarga la construcción de tu propia vivienda. Esto te otorga un papel más activo en el proceso de construcción y hace que determinadas responsabilidades que normalmente corresponderían al promotor puedan recaer sobre ti.
Un ejemplo sencillo permite entender mejor la diferencia.
Imagina que ves una preciosa villa en venta que, según los planos, estará terminada dentro de un año. El promotor te dice: “Esta villa cuesta 500.000 €. Nosotros la construiremos y, cuando esté terminada, te la entregaremos”. En este caso, estás comprando una vivienda de obra nueva a un promotor.
Pero imagina que la misma villa se ofrece de otra manera: “Hoy compras el terreno por 150.000 €. Después firmas un contrato de construcción por 350.000 € con la empresa constructora y nosotros nos encargamos de coordinar todo el proceso”. Sobre el papel, el resultado final parece el mismo: al cabo de un tiempo habrá una villa cuyo coste total será de 500.000 €. Sin embargo, jurídicamente la estructura es fundamentalmente diferente. En el segundo ejemplo, tú mismo puedes ser considerado autopromotor.
¿Por qué es importante esta diferencia?
La diferencia es importante porque un autopromotor no es solamente el comprador, sino también quien encarga y promueve la construcción de la vivienda. Por ello, es necesario analizar cuidadosamente quién es responsable de cada aspecto durante la construcción, quién solicita las licencias, quién contrata los seguros correspondientes y qué ocurre si surgen problemas durante las obras.
Los contratos también son diferentes. En una compra de obra nueva convencional, lo principal es determinar qué vivienda compras, cuál es el precio y cuándo debe estar terminada y ser entregada. En una autopromoción, además, adquieren especial importancia los contratos y acuerdos con la empresa constructora, el arquitecto y los demás profesionales que intervienen en la construcción.
Un aspecto que merece especial atención es el seguro decenal, el seguro de diez años que cubre determinados defectos estructurales graves. En una promoción inmobiliaria convencional, este seguro forma parte del marco legal habitual aplicable a las viviendas de nueva construcción. En el caso de un autopromotor que construye para su propio uso, en determinadas circunstancias puede existir una excepción.
Esto puede parecer atractivo, pero la ausencia del seguro decenal no siempre supone una ventaja. Este seguro lleva aparejados controles técnicos durante el proceso de construcción realizados por entidades independientes. Además, la ausencia del seguro puede ser relevante posteriormente si la vivienda se vende dentro de los diez años siguientes. Por ello, puede ser interesante contratarlo voluntariamente, incluso cuando legalmente no sea obligatorio.
El resultado final puede parecer el mismo, pero el camino jurídico no lo es
Por ello, para un comprador es importante no fijarse únicamente en el folleto, los planos y el precio total. Dos proyectos pueden parecer prácticamente iguales sobre el papel e incluso terminar dando como resultado exactamente la misma vivienda, mientras que la posición jurídica del propietario durante la construcción sea muy diferente.
La diferencia se encuentra principalmente en una sencilla pregunta: ¿compras una vivienda que otra persona desarrolla y construye para ti, o compras un terreno y eres tú quien encarga la construcción de tu vivienda?
En este último caso, no eres solamente comprador, sino que posiblemente también seas autopromotor. Y precisamente porque este papel implica responsabilidades diferentes, es importante que la estructura elegida y los distintos contratos estén correctamente coordinados entre sí.
En Lex Foris asesoramos a nuestros clientes tanto en compras convencionales de viviendas de obra nueva como en proyectos en los que el comprador actúa como autopromotor. No analizamos únicamente la compra del terreno o de la vivienda terminada, sino también la estructura jurídica de todo el proyecto y el reparto de responsabilidades durante el proceso de construcción.
Ilonka Dekker