Wanneer iemand in Spanje een woning koopt, hoort men vaak spreken over het Kadaster (Catastro) en het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
Verwarring ligt voor de hand, omdat in beide registers onroerende zaken worden vastgelegd. Toch hebben zij zeer verschillende functies. Het kennen van het onderscheid helpt om het functioneren van beide instanties beter te begrijpen en misverstanden te voorkomen.
Kadaster
Het Kadaster is een openbaar register van administratieve aard en wordt beheerd door de Spaanse Belastingdienst.
De belangrijkste functie is het beschrijven van het onroerend goed (met name de oppervlakte) en het toekennen van een waarde voor fiscale doeleinden. Het Kadaster wordt vooral gebruikt om de gegevens te verkrijgen die nodig zijn voor de berekening van belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (IBI).
Organisatie van het Kadaster in Spanje
Het Kadaster valt onder het Ministerie van Financiën en functioneert als één landelijke databank. Hoewel het beheer op nationaal niveau plaatsvindt, werken de gemeenten mee aan het onderhoud en de actualisering ervan.
Alle onroerende zaken op Spaans grondgebied zijn in het Kadaster opgenomen, ongeacht wie de eigenaar is of waar het object zich bevindt.
In het Kadaster wordt een onroerende zaak geïdentificeerd met een code die “Referencia Catastral” wordt genoemd. Daarbij zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen:
- Adres en locatie van het onroerend goed;
- Oppervlakte van het perceel en de bebouwing;
- Gebruik van het onroerend goed (stedelijk, landelijk, openbaar; en binnen deze categorieën bijvoorbeeld woning, garage, berging, of landbouwgrond met of zonder irrigatie);
- Kadastrale waarde;
- De eigenaar of eigenaren van het onroerend goed.
Het Eigendomsregister
Het Eigendomsregister is een openbaar register van privaatrechtelijke aard. De inhoud bestaat uit afzonderlijke inschrijvingen van onroerende zaken in heel Spanje, elk bijgehouden door een registerhouder.
Elk individueel register is bevoegd voor een specifiek geografisch gebied.
Organisatie van het Eigendomsregister in Spanje
Het Spaanse registratiesysteem bestaat uit meerdere onafhankelijke eigendomsregisters, die elk verantwoordelijk zijn voor een bepaalde territoriale afbakening. Hoewel zij gedecentraliseerd functioneren, volgen zij allemaal dezelfde wettelijke regels en zijn zij landelijk op elkaar afgestemd.
Het hoofddoel van het Eigendomsregister is het bieden van rechtszekerheid over eigendom en beperkingen van een onroerende zaak. De belangrijkste functie is vast te stellen wie de juridische eigenaar is en welke rechten of lasten op het onroerend goed rusten.
In het Eigendomsregister wordt een onroerende zaak geïdentificeerd met twee codes:
- Het fincanummer, een oudere en unieke aanduiding binnen het gebied van het betreffende register;
- De Unieke Registratiecode (Código Registral Único), een landelijke code die het onroerend goed in heel Spanje identificeert.
Daarnaast zijn in dit register onder meer de volgende gegevens te vinden:
- Naam van de juridische eigenaar;
- Beschrijving van het onroerend goed;
- Hypotheken en andere lasten;
- Beslagen en andere beperkingen;
- Rechten van derden (bijvoorbeeld erfdienstbaarheden).
Verschillen
Het komt regelmatig voor dat de informatie in het Kadaster en in het Eigendomsregister niet volledig met elkaar overeenkomt, bijvoorbeeld wat betreft:
- De oppervlakte van het onroerend goed;
- De beschrijving van de woning;
- De aanwezigheid van uitbreidingen of verbouwingen;
- Het eigendom.
Dit betekent niet noodzakelijk dat er sprake is van een juridisch probleem, maar het is wel belangrijk om deze gegevens zorgvuldig te controleren, vooral vóór de aan- of verkoop van een woning.
Deze verschillen zijn vaak historisch ontstaan, uit een tijd waarin er geen afstemming bestond tussen beide registratiesystemen in Spanje. Sinds 2017 wordt gestreefd naar betere coördinatie tussen beide registers. Dit proces leidt echter regelmatig tot onzekerheid over de juridische status van een onroerend goed en kan onnodige geschillen veroorzaken.
Wij hebben hierover bijvoorbeeld een artikel gepubliceerd:
Conclusie
Het Kadaster en het Eigendomsregister zijn twee verschillende instanties met uiteenlopende maar complementaire functies. Waar het Kadaster zich richt op de beschrijving en fiscale waardering van een onroerende zaak, zorgt het Eigendomsregister voor de bescherming van de juridische rechten van de eigenaar.
Het begrijpen van dit onderscheid is met name waardevol voor kopers die met meer zekerheid willen investeren in een woning in Spanje.
Virginia Belmar