Wie in Spanje een woning koopt met een hypotheek, heeft meestal meer dan één afspraak bij de notaris nodig. De bank moet de hypotheekvoorwaarden tijdig beschikbaar stellen en vóór de ondertekening van de hypotheekakte vindt een afzonderlijk gesprek met de notaris plaats. Deze stappen bepalen mede wanneer de aankoop kan worden afgerond.
De FEIN: de voorwaarden van de hypotheek
Na beoordeling van de aanvraag verstrekt de bank de Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Daarin staan de persoonlijke voorwaarden van het hypotheekaanbod, zoals het leenbedrag, de rente, de looptijd en de maandlasten. De bank verstrekt daarnaast onder meer de Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), met informatie over bepaalde risico’s en clausules.
Deze documenten moeten minstens tien kalenderdagen vóór de ondertekening van de hypotheekakte aan de aanvrager beschikbaar zijn gesteld. De bank stuurt de documentatie ook via het daarvoor bestemde systeem naar de gekozen notaris, zodat deze kan controleren of aan de informatieplicht is voldaan. Het gaat om kalenderdagen, niet om werkdagen. De termijn kan niet worden overgeslagen omdat koper, verkoper en bank graag eerder willen tekenen. Voor een overdracht met hypotheek is de datum waarop de stukken daadwerkelijk beschikbaar zijn daarom een belangrijk planningspunt.
De acta previa: een afspraak vóór de overdracht
Voordat de hypotheekakte kan worden ondertekend, moet de koper naar de notaris voor de acta previa de transparencia. Tijdens deze afspraak controleert de notaris de ontvangen documenten en licht hij de hypotheekvoorwaarden toe. De koper kan vragen stellen; ook toetst de notaris of de inhoud is begrepen. Deze afspraak vindt uiterlijk één dag vóór de ondertekening van de hypotheekakte plaats. Zij kan dus niet worden ingepland op dezelfde dag als de overdracht wanneer ook de hypotheekakte dan wordt getekend. Als de vereiste informatie of de wettelijke termijn ontbreekt, kan de notaris de hypotheekakte niet passeren.
Wie moet er tekenen?
Leg vroeg vast wie bij beide afspraken optreedt. Degene die als hypotheeknemer de voorwaarden bij de acta previa met de notaris bespreekt, moet ook bij het tekenen van de hypotheekakte betrokken zijn. Wie de hypotheekakte via een gevolmachtigde wil laten ondertekenen, moet dit vooraf met de bank en de notaris afstemmen. Zij moeten beoordelen of vertegenwoordiging in dit geval mogelijk is, of de volmacht voldoende bevoegdheden bevat en wie bij de acta previa moet verschijnen. Ga er niet van uit dat na een persoonlijke acta previa zonder meer iemand anders de hypotheekakte kan tekenen.
Ook de notaris is van belang: de acta previa en de hypotheekakte worden in beginsel door dezelfde notaris behandeld. Kies daarom tijdig een notaris en plan de afspraak voor de acta previa zodra de documentatie beschikbaar is.
Plan de koopovereenkomst met ruimte voor deze stappen
Een voorlopige goedkeuring van de bank betekent nog niet dat de notariële overdracht meteen kan plaatsvinden. Tussen het beschikbaar stellen van de hypotheekdocumenten en het tekenen van de hypotheekakte ligt de wettelijke termijn van ten minste tien kalenderdagen. Daarbinnen moet ook de afspraak voor de acta previa worden geregeld, uiterlijk op de dag vóór de hypotheekakte.
Stem de uiterste overdrachtsdatum in de koopovereenkomst daarom af op de voortgang van de hypotheekaanvraag. Controleer bovendien tijdig of alle kopers, eventuele medeondertekenaars en gevolmachtigden op de juiste momenten beschikbaar zijn. Zo verkleint u de kans dat een geplande overdracht op het laatste moment moet worden uitgesteld.
Bij Lex Foris begeleiden wij kopers bij de juridische kant van hun aankoop in Spanje. Wij bewaken daarbij ook de aansluiting tussen de koopovereenkomst, de hypotheekaanvraag en de afspraken bij de notaris.
Ilonka Dekker