El 19 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo español declaró parcialmente nulo el Real Decreto 1312/2024. Este Real Decreto regulaba el Número de Registro de Alquiler obligatorio, normalmente abreviado como NRA, para los alquileres vacacionales y otras formas de alquiler de corta duración en España. Desde su implantación, el sistema nacional de registro ya era controvertido. Ya escribí sobre ello el año pasado: https://lexforis.com/nl/aanvullende-beperkingen-op-vakantieverhuur-ii/.
El Tribunal Supremo consideró que el Gobierno central se había excedido con esta regulación. En la práctica, se había creado un segundo sistema de registro a nivel nacional, junto a los registros autonómicos que en muchos casos ya existen.
En España, las comunidades autónomas tienen competencias propias dentro de su territorio, entre otras materias en el ámbito del alquiler turístico. Por ello, la creación de una obligación nacional de registro para viviendas turísticas fue considerada una invasión de esas competencias autonómicas específicas. El Tribunal Supremo estuvo de acuerdo.
El Reglamento europeo 2024/1028, motivo (¿excusa?) de la regulación, no exige necesariamente un único registro nacional. Lo que hace ese reglamento es armonizar sobre todo los procedimientos de registro existentes o futuros, con la condición de que una misma vivienda no esté sometida a más de un procedimiento de registro. Es decir: o una cosa o la otra, pero no las dos a la vez.
La competencia registral se atribuyó al problemático y controvertido Registro de la Propiedad español. Este registro está dividido en numerosos registros locales, cada uno con su responsable, el llamado Registrador, y en la práctica, desgraciadamente, muchas veces también con su propia interpretación. El Registro de la Propiedad español tiene fama de operar de forma bastante anticuada y formalista. Además, desde hace más de veinte años existe cierta tensión entre Registradores y notarios. Ambos colectivos profesionales cumplen funciones parcialmente solapadas y a veces parecen considerar que el otro colectivo sobra. Esto ha despertado cierta sobreexcitación en los Registradores españoles por hacerse oír con mayor claridad y reforzar así la necesidad de su posición. Todo ello tiene muchas consecuencias negativas para el mercado inmobiliario.
La sentencia también deja claro que, en esta forma, el Registro de la Propiedad no era el vehículo adecuado para llevar este registro. No se trata de inscribir derechos relativos a bienes inmuebles, como la propiedad, una hipoteca u otros derechos reales. Se trata de un requisito administrativo para recopilar información sobre alquileres de corta duración, de modo que las Administraciones y Europa puedan diseñar políticas públicas sobre esa base.
Así, lo que debería haber sido una simple inscripción para satisfacer la necesidad europea de estadística y control se convirtió en la práctica en algo muy distinto. Se transformó en un nuevo campo de batalla entre vecinos sobre si un propietario podía o no alquilar turísticamente su vivienda, algo que hasta ese momento se tomaba como punto de partida salvo que existiera una clara limitación legal o estatutaria. Algunos Registradores empezaron, sin que nadie se lo pidiera, a valorar los estatutos de las comunidades de propietarios. Si la posibilidad de alquiler vacacional no constaba expresamente, entonces, según ellos, no estaba permitida. Una absoluta tontería, pensaron muchos propietarios. Una buena oportunidad para fastidiar al vecino, pensaron otros propietarios.
La obligación de registro también se utilizó como excusa para otro debate: la llamada crisis de la vivienda en España. Los jóvenes supuestamente ya no podrían comprar viviendas porque los “malvados” inversores compran todas las casas para su propio beneficio económico. Ese es otro debate, así que no voy a profundizar demasiado aquí. Pero la crisis de la vivienda no es un problema exclusivamente español. Se está produciendo en prácticamente toda Europa. Las causas tampoco se encuentran principalmente en los inversores, sino en una multitud de factores. Si se me permite apuntar brevemente las causas más importantes en España: la falta de protección judicial efectiva frente a inquilinos morosos, años de mala gestión política en materia de vivienda social y la ausencia de reglas claras y razonables para dar realmente un apoyo a los jóvenes a la hora de encontrar vivienda.
El resultado de la sentencia es que la obligación nacional de registro pierde su base jurídica. Dado que la nulidad tiene en principio efecto retroactivo, ello significa que los propietarios, desde la implantación de esa obligación, no estaban obligados a obtener, además de su registro autonómico, un número nacional NRA único para anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking. Ahora bien, hay que tener cuidado con la idea de que cualquiera a quien se le hubiera denegado antes el NRA queda ahora sin más “libre” para alquilar. La nulidad de la regulación nacional elimina la base del NRA, pero en expedientes individuales aún pueden existir discusiones sobre decisiones ya adoptadas, autorizaciones autonómicas, restricciones municipales, normas de comunidades de propietarios u otros procedimientos en curso.
Lamentablemente, la sentencia no dice nada sobre la libertad de los propietarios para alquilar su vivienda. Es una oportunidad perdida.
Las licencias y registros autonómicos y locales siguen siendo obligatorios, en la medida en que resulten aplicables. Por tanto, la sentencia es sobre todo una victoria temporal para los propietarios, porque elimina la carga administrativa de un doble registro.
En resumen, la sentencia no pone fin al control administrativo sobre el alquiler de corta duración y tampoco afecta a los registros autonómicos o locales. Lo que sí se declara inválido es el intento del Estado de introducir, a través del Registro de la Propiedad, un segundo procedimiento nacional de registro como condición para anunciar estancias de corta duración en plataformas online.
No obstante, el Estado conserva la competencia para coordinar datos, mantener el sistema digital de ventanilla única y garantizar la cooperación entre registros autonómicos y locales — lo que eso vaya a significar exactamente en la práctica. Pero seguramente de eso tratará la próxima sentencia en el culebrón del legislador actual.
Roeland van Passel