Op 19 mei 2026 heeft de Spaanse Hoge Raad, het Tribunal Supremo, het Real Decreto 1312/2024 gedeeltelijk nietig verklaard. Dit Koninklijk Besluit regelde het verplichte Número de Registro de Alquiler, meestal afgekort als NRA, voor vakantieverhuur en andere vormen van korte termijn verhuur in Spanje. Vanaf de invoering was het nationale registratiesysteem al omstreden. Ik schreef daar vorig jaar al over: https://lexforis.com/nl/aanvullende-beperkingen-op-vakantieverhuur-ii/.
De Spaanse Hoge Raad oordeelde dat de centrale overheid met deze regeling te ver is gegaan. Er werd namelijk een tweede registratiesysteem gecreëerd op nationaal niveau, naast de vaak al bestaande regionale registers.
In Spanje hebben de deelstaten zelfstandige bevoegdheden binnen hun eigen gebied, onder meer op het gebied van toeristische verhuur. Het creëren van een nationale registratieplicht voor toeristische woningen werd daarom gezien als een inbreuk op die specifieke bevoegdheden van de deelstaten. De Spaanse Hoge Raad was het daarmee eens.
De Europese verordening 2024/1028, aanleiding (excuus?) voor de regeling, schrijft namelijk niet noodzakelijkerwijs één enkel nationaal register voor. Die verordening harmoniseert vooral bestaande of nog in te voeren registratieprocedures, met dien verstande dat eenzelfde woning niet aan meer dan één registratieprocedure mag worden onderworpen. Het is dus óf het een, óf het ander, maar niet én én.
De registratiebevoegdheid werd neergelegd bij het problematische en omstreden Spaanse kadaster, het Registro de la Propiedad. Dit register is opgedeeld in vele lokale kantoren, met elk een beheerder, de zogenoemde Registrador, en in de praktijk helaas ook regelmatig met een eigen interpretatie. Het Spaanse kadaster staat erom bekend dat het vrij ouderwets en formeel opereert. Bovendien bestaat er al meer dan twintig jaar een zekere spanning tussen Registradores en notarissen. Beide beroepsgroepen vervullen deels overlappende functies en lijken soms te vinden dat de andere beroepsgroep overbodig is. Dit heeft een zekere overijverigheid opgewekt bij de Spaanse Registradores om zich wat uitdrukkelijker te laten horen en zo de noodzaak van hun positie te versterken. Dit heeft veel nadelige gevolgen voor de onroerend goed markt.
Het vonnis maakt ook duidelijk dat het Spaanse kadaster in deze vorm niet het juiste vehikel was om dit register bij te houden. Het gaat namelijk niet om de inschrijving van rechten met betrekking tot onroerende zaken, zoals eigendom, hypotheek of andere zakelijke rechten. Het gaat om een administratief vereiste om informatie te verzamelen over korte termijn verhuur, zodat overheden en Europa daar beleid op kunnen maken.
Wat dus een eenvoudige inschrijving had moeten zijn om de Europese behoefte aan statistiek en controle te bevredigen, werd in de praktijk iets heel anders. Het werd een nieuw strijdtoneel tussen buren over de vraag of een eigenaar zijn woning wel of niet toeristisch mocht verhuren, iets wat tot dat moment als uitgangspunt werd genomen, tenzij er een duidelijke wettelijke of statutaire beperking bestond. Sommige Registradores gingen ongevraagd de statuten van Verenigingen van Eigenaren beoordelen. Als de mogelijkheid tot vakantieverhuur er niet uitdrukkelijk in stond, dan mocht het volgens hen niet. Volkomen onzin, vonden veel eigenaren. Een mooie gelegenheid om de buurman te pesten, vonden andere eigenaren.
Ook werd de registratieplicht gebruikt als excuus voor een ander debat: de zogenaamde huisvestingscrisis in Spanje. Jonge mensen zouden geen woningen meer kunnen kopen omdat “boze” investeerders alle huizen opkopen voor eigen financieel gewin. Dat is een andere discussie, dus ik ga daar hier niet te diep op in. Maar de huisvestingscrisis is geen exclusief Spaans probleem. Die speelt in vrijwel heel Europa. De oorzaken liggen ook niet voornamelijk bij investeerders, maar bij een veelvoud aan factoren. Als ik de belangrijkste oorzaken in Spanje kort mag aanstippen: het gebrek aan effectieve rechtsbescherming tegen niet-betalende huurders, jarenlang politiek wanbeleid rond sociale woningbouw en het ontbreken van duidelijke, nette regels om jonge mensen daadwerkelijk een steuntje in de rug te geven bij het vinden van woonruimte.
Het resultaat van het vonnis is dat de nationale registratieplicht haar juridische basis verliest. Omdat vernietiging in beginsel terugwerkende kracht heeft, betekent dit dat eigenaren vanaf de invoering van die verplichting niet gehouden waren om bovenop hun regionale registratie ook nog een uniek nationaal NRA-nummer te verkrijgen om te adverteren op platforms zoals Airbnb of Booking. Kijk wel uit met de gedachte dat iedereen van wie het NRA eerder werd afgewezen nu zonder meer “vrij” is om te verhuren. De vernietiging van de nationale regeling haalt de basis onder het NRA weg, maar in individuele dossiers kunnen nog discussies bestaan over reeds genomen besluiten, regionale vergunningen, gemeentelijke beperkingen, VVE-regels of andere lopende procedures.
Helaas zegt het vonnis niets over de vrijheid van eigenaren om hun woning te verhuren. Dat is een gemiste kans.
De regionale en lokale vergunningen en registraties blijven, voor zover zij van toepassing zijn, gewoon verplicht. De uitspraak is daarom vooral een tijdelijke overwinning voor eigenaren, omdat zij de administratieve last van een dubbele registratie wegneemt.
Kortom, het vonnis maakt geen einde aan het administratieve toezicht op korte termijn verhuur en heeft evenmin gevolgen voor regionale of lokale registers. Wat wel ongeldig wordt verklaard, is de poging van de staat om via het Spaanse kadaster een tweede, nationale registratieprocedure in te voeren als voorwaarde voor het adverteren van korte termijn verblijven op online platforms.
De staat behoudt echter de bevoegdheid om gegevens te coördineren, het digitale éénloketsysteem te onderhouden en de samenwerking tussen regionale en lokale registers te waarborgen — wat dat dan in de praktijk ook precies mag betekenen. Maar daarover zal het volgende vonnis wel gaan in de soap van de huidige wetgever.
Roeland van Passel