In mijn dagelijkse praktijk zie ik dat veel huurders (en ook eigenaren) op een mijnenveld lopen omdat ze geen onderscheid maken tussen begrippen die op het eerste gezicht hetzelfde lijken, maar juridisch gezien mijlenver uit elkaar liggen. Vandaag wil ik het hebben over een veelvoorkomende vraag: mag ik een kamer in mijn appartement verhuren om mijn kosten te drukken?
Het korte antwoord is ja, maar het juridische antwoord is: “alleen als de eigenaar je daarvoor schriftelijk toestemming geeft”.
Onderverhuur
Onderverhuur vindt plaats wanneer jij, als huurder, een deel van de woning aan een derde verhuurt. Het belangrijkste dat je moet begrijpen is dat je relatie met de eigenaar niet verandert. Je blijft verantwoordelijk voor het betalen van de huur en het onderhoud van de woning.
In tegenstelling tot wat sommigen denken, is het geen “vervanging”. Het is een nieuw contract dat aan het jouwe is gekoppeld.
Pas op voor verwarring: het is geen subrogatie of overdracht
Hier maken velen de fout die uiteindelijk in de rechtbank eindigt:
- Subrogatie is een wettelijke verandering van ‘eigenaar’ (meestal door overlijden of scheiding). Het contract blijft hetzelfde, maar de persoon die tekent verandert.
- Overdracht: hier verdwijn je. Je ‘draagt’ het contract over aan iemand anders en je vertrekt. Hiervoor moet de eigenaar volledig instemmen en wordt het oorspronkelijke contract overgedragen.
- Onderhuur: je blijft. Je deelt alleen de ruimte (en de kosten).
De 3 geboden van de LAU voor onderhuur
Als je overweegt een kamer onder te verhuren, legt de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) je drie gouden regels op die je niet mag negeren:
- Schriftelijke toestemming: Dit is de basis van alles. Art. 8.2 van de LAU is heel duidelijk: onderverhuur vereist de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Als je het mondeling of “stiekem” doet, riskeer je een onmiddellijke beëindiging van het contract.
- Het mag alleen gedeeltelijk zijn: vergeet het idee om het hele huis te verhuren en ergens anders te gaan wonen terwijl je huur ontvangt. De wet verbiedt het volledig onderverhuren van de woning.
- De prijslimiet: je mag geen zakendoen met andermans noodzaak ten koste van de eigenaar. De onderhuurprijs mag in geen geval hoger zijn dan wat je zelf betaalt voor de volledige huur.
Mijn advies als advocaat
Voordat je iets met een derde partij ondertekent, moet je ervoor zorgen dat je huurovereenkomst geen uitdrukkelijke verbodsbepaling bevat en, bovenal, dat je de instemming van de eigenaar op een betrouwbare manier vastlegt.
Bij Lexforis stellen we niet alleen contracten op, we beschermen ook je woning. Als je twijfelt over hoe je dit aan je huisbaas moet voorleggen, staan wij klaar om je de juridische zekerheid te bieden die je nodig hebt.
Selena Escandell