Bij de oplevering van een woning of een gebouwencomplex is in principe een vergunning voor eerste bewoning vereist. Tegenwoordig wordt dit echter vaak geregeld via een architectenrapport, de zogenaamde declaración responsable de ocupación.
Bij een eerste bewoning voert de gemeente doorgaans een controle uit om te verifiëren of de woning aan alle eisen voldoet.
Na ongeveer tien jaar, of bij overdracht van de woning, moet de bewoning opnieuw worden geregistreerd. In dat geval spreken we van een tweede of latere bewoning. Hierbij vindt meestal geen gemeentelijke controle ter plaatse plaats.
Wat is een bewoonbaarheidsverklaring?
De bewoonbaarheidsverklaring is een rapport dat wordt opgesteld door een architect. In dit rapport verklaart de architect dat de woning voldoet aan de geldende normen voor bewoonbaarheid.
Dit rapport wordt samen met verschillende bijlagen ingediend bij de gemeente, zoals:
- Bewijs van betaling van de onroerendezaakbelasting (IBI/WOZ)
- Facturen van nutsvoorzieningen (water en elektriciteit)
De gemeente heeft vervolgens drie maanden om te reageren:
- Reageert de gemeente niet binnen deze termijn, dan mag men ervan uitgaan dat de verklaring is goedgekeurd.
- Vraagt de gemeente om aanvullende informatie, dan moet deze worden aangeleverd.
In sommige gevallen kan uit de aanvraag blijken dat er meer speelt, bijvoorbeeld:
- Er loopt een boeteprocedure wegens illegale bouw, wat kan leiden tot een boete of zelfs sloopverplichting.
- Er is nooit een eerste woonvergunning afgegeven. Het alsnog aanvragen hiervan is doorgaans complexer dan een aanvraag voor latere bewoning.
Waarvoor heeft u een bewoonbaarheidsverklaring nodig?
Een bewoonbaarheidsverklaring is in de praktijk nodig voor:
- Het aanvragen van een verhuurvergunning
- Het realiseren van een nieuwe aansluiting voor water en/of elektriciteit
Is de verklaring altijd noodzakelijk?
Wanneer u niet van plan bent de woning te verhuren en er al water en elektriciteit aanwezig zijn, lijkt een bewoonbaarheidsverklaring op het eerste gezicht misschien niet noodzakelijk.
Toch blijkt in de praktijk dat bij het aanvragen van deze verklaring regelmatig zaken aan het licht komen die anders onopgemerkt zouden blijven, zoals mogelijke illegale bouw.
Wat als er geen bewoonbaarheidsverklaring wordt afgegeven?
Het ontbreken van een bewoonbaarheidsverklaring hoeft niet direct een probleem te zijn. Het kan echter wél complicaties opleveren in de volgende situaties:
- Er is sprake van een bouwovertreding en/of de procedure bij de gemeente hierover is nog niet verjaard, waardoor er een boete kan worden opgelegd of de illegale bouw moet worden afgebroken.
- De eerste bewoningsvergunning moet alsnog worden aangevraagd, wat vaak een complex traject is.
- De koper is afhankelijk van een hypotheekverstrekker, die een geldige verklaring kan eisen.
Zekerheid of risico?
Bij de aankoop of het bezit van een woning kiezen sommige mensen voor maximale zekerheid en willen zij vooraf volledige duidelijkheid.
Anderen zijn bereid een bepaald risico te accepteren.
Deze afweging is persoonlijk en die keuze kunnen wij niet voor u maken.