Voordat je een woning in Spanje koopt, is het verstandig om de nota simple van het Spaanse Kadaster (Registro de la Propiedad) goed te controleren. Dit document geeft een overzicht van de belangrijkste geregistreerde gegevens van de woning: wie de eigenaar is, hoe het pand officieel staat omschreven en of er schulden, beperkingen of andere lasten op rusten.
Hoewel de nota simple alleen informatief van aard is, is het een essentieel document voordat je een reservering, koopcontract of notariële akte ondertekent.
Het eerste punt om te controleren is of de geregistreerde woning daadwerkelijk overeenkomt met de woning die je wilt kopen. Kijk daarbij naar het adres, het registratienummer van het pand, de oppervlakte, verdieping, deurnummer en eventuele extra’s zoals een garage of berging. In de praktijk komt het regelmatig voor dat de commerciële informatie niet volledig overeenkomt met wat officieel in het register staat.
Het tweede belangrijke punt is de eigenaar van de woning. De verkoper moet ook daadwerkelijk als eigenaar geregistreerd staan of bevoegd zijn om namens de eigenaar te handelen. Als de woning eigendom is van meerdere personen, een bedrijf, een nalatenschap of wanneer er sprake is van bijvoorbeeld vruchtgebruik en blooteigendom, moet goed worden bekeken wie precies moet meewerken aan de verkoop.
Het derde aandachtspunt zijn eventuele lasten of schulden. In de nota simple kunnen onder meer hypotheken, beslagen, voorlopige aantekeningen, erfdienstbaarheden of andere beperkingen vermeld staan. Een hypotheek kan vaak tijdens de overdracht worden afgelost, maar andere lasten kunnen extra juridisch onderzoek vereisen om te voorkomen dat de koper onverwacht problemen overneemt.
Daarnaast is het belangrijk om de geregistreerde beschrijving van de woning te vergelijken met de feitelijke situatie, het kadaster en de informatie van de verkoper of makelaar. Verschillen in oppervlakte, niet-geregistreerde verbouwingen, afgesloten terrassen, zwembaden, garages of bergingen die niet correct zijn opgenomen, kunnen later voor complicaties zorgen.
Het vijfde punt is begrijpen wat er juist níet in de nota simple staat. Dit document bevestigt bijvoorbeeld niet of de woning vrij is van achterstallige VvE-bijdragen, gemeentelijke belastingen (IBI) of andere kosten. Ook geeft het niet automatisch zekerheid over de stedenbouwkundige legaliteit van verbouwingen, het bestaan van een woonvergunning of de afwezigheid van huurders, bewoners of andere conflicten.
Kortom: de nota simple is een onmisbare eerste controle, maar vervangt geen volledig juridisch onderzoek. Voor je iets ondertekent, is het belangrijk om niet alleen te controleren of er “geen hypotheek” op de woning rust, maar ook of de eigendomssituatie, lasten, omschrijving en overige documentatie volledig kloppen. Problemen vooraf ontdekken geeft meer onderhandelingsruimte en zorgt voor een veiligere aankoop.
Pilar Penades