Bij de verkoop van een woning in Spanje komen verschillende belastingen kijken. De meest polemische belasting is de plusvalía die al jaren onderwerp is van een heftige rechtsstrijd tussen gemeenten en eigenaren. Door alle uitspraken van de afgelopen jaren en doordat gemeenten gewoon doorgaan met innen, kan het soms lastig zijn een goed begrip te vormen over de basis van deze belasting. Hier proberen we dat uit te leggen.
Wat is plusvalía?
De belasting die in de volksmond “Plusvalía” wordt genoemd is eigenlijk de belasting op de meerwaarde, de toename in vermogen, die wordt gerealiseerd door eigenaren bij verkoop van stedelijk onroerend goed.
Deze belasting wordt geheven over de bouwgrond (impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana). De vermogenstoename belasting bestaat ook op nationaal niveau en staat los van deze meerwaardebelasting variant. Met andere woorden, dit is een tweede meerwaardebelasting, maar enkel over de vermeende winst gemaakt als gevolg van de bouwgrond inbegrepen in de verkoop van een woning of gebouw.
De grondwaarde wordt door de gemeente vastgesteld en staat vermeld op de aanslag van de IBI (de Spaanse WOZ-belasting, welke in Valencia en Alicante ook wel SUMA wordt genoemd, naar het bedrijf dat de belasting int).
Er is jarenlang geprocedeerd over de berekening van de heffing van deze belasting, omdat de formule zoals die was vastgelegd in de wet, veronderstelde dat er altijd winst werd gemaakt bij de verkoop van onroerend goed. Dit was niet reëel in tijden van de onroerend goed crisis en in strijd met de grondwet. Het Grondwettelijk Hof van Spanje heeft om die reden de formule in november 2021 uiteindelijk nietig verklaard.
Het vreemde in die beslissing is dat deze vernietiging geen terugwerkend effect heeft. Niemand die vóór november een aanslag heeft gehad en betaald op grond van de illegale formule kan dus geld terug claimen, tenzij er in die periode een procedure aanhangig is gemaakt die nog niet definitief was beslist in november 2021.
Betalingsverplichting
Sinds november 2021 heeft de wetgever vastgesteld dat de plusvalía enkel zal worden geheven wanneer sprake is van een heuse meerwaarde bij verkoop van een woning. Dit betekent dat bij verlies de plusvalía dus niet hoeft te worden betaald – ondanks dat deze wel moet worden aangegeven.
Voor de berekening van het al dan niet bestaan van een meerwaarde, mag enkel worden gekeken naar de aan- en verkoopwaarde van de woning. Kosten gemaakt bij de koop en de verkoop mogen niet worden afgetrokken. Bij de nationale winstbelasting (de bekende 3% regeling, zie dit artikel) kunnen eventuele facturen in mindering worden gebracht op de meerwaarde, maar bij de plusvalía wordt dit niet geaccepteerd. Dit zal opnieuw een reeks van procedures in het leven roepen, maar de uitkomst daarvan moeten we niet eerder dan in 4 of 5 jaar verwachten.
- Wanneer er verlies wordt geleden, zal de eigenaar zijn vrijgesteld van betaling van Plusvalia.
- Wanneer er winst wordt gemaakt, zal plusvalía moeten worden betaald.
De nieuwe formule is ingewikkeld. Een gemiddelde eigenaar komt hier waarschijnlijk niet uit of zal er heel wat tijd aan besteden. Er zijn twee rekenmethodes die kunnen worden toegepast:
1. Op basis van de werkelijke waarde van de grond, waarbij er een coëfficiënt wordt toegepast op het verschil tussen koop- en verkoopwaarde van de grond. Deze coëfficiënt wordt bepaald door elke gemeente en mag niet meer zijn dan 30%;
2. Op basis van een formule die uitgaat van de zogenaamde ‘Valor Catastral’. Hier wordt ook een coëfficiënt toegepast naar gelang het aantal jaren dat de eigenaar de woning in bezit heeft gehad. Deze berekening schijnt voordeliger te zijn als de woning lange tijd in eigendom is geweest, tenminste 5 jaar.
Lex Foris biedt cliënten de mogelijkheid om een berekening te laten opstellen van alle geschatte kosten en betalingen bij verkoop van een woning.
Selena Escandell Beutick