Bij verkoop van een woning in Spanje door een niet ingezetene verkoper, wordt door de koper 3% van de koopprijs ingehouden als aanbetaling op de winstbelasting. Dit bedrag moet worden gestort op een rekening van de belastingdienst. Op die manier vangt de Spaanse Belastingdienst niet achter het net als de verkoper teruggaat naar zijn land en geen aangifte doet van de gemaakte winst. Wij hebben dit uitgebreid besproken in vorige artikelen (zie bv. Artikel “Verkoop van onroerend goed in Spanje), en zullen ons in dit artikel dan ook niet verdiepen in de verdere uitleg hiervan.
Als de 3% is betaald, kan dit bedrag worden teruggevorderd van de Spaanse fiscus als er verlies is gemaakt bij verkoop.
Dit verlies kan op twee manieren worden aangetoond. Het eerste geval is het meest eenvoudige, namelijk waarbij een woning voor minder geld wordt verkocht dan waarvoor het oorspronkelijk is aangekocht; er wordt dan daadwerkelijk verlies geleden.
Het tweede geval is iets ingewikkelder. Het gaat er dan namelijk om dat er wel winst is gemaakt bij verkoop, maar dat kan worden aangetoond dat die winst is gebruikt voor kosten en verbeteringen aan de woning. Hiervoor moeten facturen worden overlegd, maar niet alle facturen worden door de Spaanse fiscus goedgekeurd. Er wordt namelijk onderscheid gemaakt tussen facturen voor reparatie en onderhoud en facturen voor investering en verbetering van de woning.
Reparatie en onderhoud
De Spaanse fiscus heeft bepaald dat bepaalde kosten moeten worden gezien als kosten voor reparatie en onderhoud, welke niet kunnen worden gebruikt voor het aantonen van verlies bij verkoop. Het gaat hierbij om de volgende kosten:
- Regelmatige kosten voor het behouden van het gebruik van de materiële goederen, zoals het schilderen van muren, deuren en ramen en het repareren van installaties;
- Het vervangen van reeds bestaande installaties, zoals een keuken en een badkamer;
- Onderhoudswerkzaamheden en het kopen van materiaal voor het onderhoud.
Let op, het gaat hier dus om kosten die worden gemaakt voor reparatie of onderhoud van alle bij de woning behorende goederen. Een aantal voorbeelden zijn: het schilderen van deuren, het vervangen van een raam, het repareren van de dakgoot, het vervangen van een wasbak, het vervangen van de vloer, etc.
Investering en verbetering
De facturen voor investeringen en verbeteringen die in de woning worden aangebracht zijn de facturen die kunnen worden overlegd bij de terugvordering van de betaalde 3%. Dit zijn kosten die dus van de winst kunnen worden afgetrokken.
Het gaat hierbij om kosten waarmee nieuwe elementen aan de woning worden toegevoegd. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het plaatsen van beveiligingsdeuren waar gewone deuren stonden, het aanleggen van een zwembad, het plaatsen van een aanbouw, etc.
Andere aftrekbare kosten
Buiten de genoemde facturen kunnen ook andere facturen worden aangeleverd om verlies aan te tonen. Het gaat in dit geval om de notariskosten bij koop en verkoop en de belastingen die bij koop en verkoop zijn betaald, zoals de overdrachtsbelasting en de plusvalía. Het is dus van belang dat u deze facturen goed bewaard als u van plan bent de woning in de toekomst te verkopen.
Selena Escandell Beutick