Op het gebied van verkoop en aankoop van onroerend goed is het heel gebruikelijk om de concepten “verkoopbelofte” (promesa de venta), “toezegging tot verkoop” (compromiso de venta), “aanbod tot aankoop” (oferta de compra) en andere soortgelijke concepten tegen te komen, die allemaal deel uitmaken van wat wettelijk wordt gedefinieerd als het “precontract” (precontrato). Maar wat is een zogenaamde verkoopbelofte? En, niet in de laatste plaats, waarin verschilt deze van het koopcontract (contrato de venta) zelf?
De verkoopbelofte is opgenomen in het Spaanse Burgerlijk Wetboek in artikel 1451, gedefinieerd als “De belofte om te verkopen of te kopen…” waarna “…na overeenstemming te hebben bereikt over de zaak en de prijs, geeft het de contractpartijen het recht om over en weer de nakoming van het contract te vorderen”.
Deze overeenkomst tussen koper en verkoper wordt gekenmerkt door het feit dat de verkoper het eigendom gedurende een beperkte periode, meestal twee tot drie maanden, van de markt zal houden en geen afstand mag doen van de verkoop of het eigendom aan een derde mag verkopen. Het doel van deze overeenkomst is niets anders dan het afsluiten, op een in het contract overeengekomen toekomstige datum, van een verkoopcontract.
Kortom, het doel van deze overeenkomst is om een van de partijen de mogelijkheid te bieden om het onroerend goed op een toekomstige datum te verkopen of te kopen, vanwege het bestaan van specifieke en gerechtvaardigde omstandigheden die deze partij verhinderen om het verkoop- of aankoopcontract op dit moment te ondertekenen.
De verkoopbelofte in het aan- en verkoopproces is echter een tijdelijke en in de tijd beperkte overeenkomst, dat nooit een doel op zich is. Deze belofte moet op één van de volgende twee manieren onherroepelijk eindigen: ofwel vervalt de overeenkomst als één van de partijen de akte niet binnen de vastgestelde tijd ondertekent, ofwel wordt de overeenkomst gesloten door een officiële koopakte bij een notaris.
Wanneer de termijn van deze overeenkomst afloopt, of eerder als aan de voorwaarden van de verkoopbelofte is voldaan, kan een officiële koopakte worden ondertekend. De elementen van de verkoopbelofte worden dan vastgelegd in de definitieve koopovereenkomst.
Gegevens in een verkoopbelofte
Een verkoopbelofte bevat doorgaans minimaal de volgende gegevens:
- Identificatie van het eigendom. Registratienummer van het eigendom, straat, postcode en gemeente, kadastrale referentie en alles wat nog meer nodig is om het eigendom te identificeren;
- Prijs in de koopakte;
- Datum van ondertekening van de koopakte. Er kan ook een specifieke datum voor de formalisering worden vastgesteld, evenals een termijn of zelfs een voorwaarde.
Daarnaast zal het in veel gevallen ook de volgende gegevens bevatten:
- Akte of bewijs van eigendom;
- Bestaande erfdienstbaarheden;
- De hypotheeksituatie;
- De status van het verhuurcontract;
- De eventuele elementen die verband houden met mede-eigendom, het reglement van mede-eigendom, enz.
- De installaties voor energie, water, riolering en zwembaden.
Veel van deze dingen moeten in het convenant worden opgenomen om misverstanden te voorkomen. In elk geval zal het nodig zijn om ze op te nemen in de uiteindelijke koopovereenkomst.
De verkoper moet zich er ook toe verbinden om het eigendom in de staat te houden die werd waargenomen op het moment van ondertekening van deze belofte. De verkoper heeft niet het recht om het eigendom te verhuren als dit niet is overeengekomen met de koper en niet in de overeenkomst is opgenomen.
Verschillen met de koopovereenkomst
In tegenstelling tot het koopcontract hoeft de koper de prijs die overeengekomen is niet te betalen en hoeft de verkoper het eigendom niet over te dragen op het moment van ondertekening van de verkoopbelofteovereenkomst. Een koopovereenkomst daarentegen is bindend. De verkoper is dus verplicht om zijn woning te leveren en de koper is verplicht om ervoor te betalen. Het contract is afdwingbaar en kan alleen om juridische redenen worden beëindigd. In sommige gevallen kunnen beide partijen tot een overeenkomst komen en het probleem oplossen door een financiële vergoeding te laten betalen door de partij die in gebreke blijft.
Een ander onderscheid is dat normaal gesproken in geval van een verkoopbelofte de termen “reservering voor de koop” (reserva para la compra), “boetebetaling” (arras penitenciales), “waarborgsom voor de koop” (señal para la compra ) of “boeteclausules” (cláusulas penales) worden genoemd, terwijl in koopovereenkomsten de termen “bevestigend depot” (arras confirmatorias) of “aanbetaling op rekening” (cantidad a cuenta) worden genoemd. Daarnaast zijn de essentiële elementen van het contract (prijs, betalingsvorm, voorwerp, termijn) meestal gesloten. In geval van niet-nakoming door een van de partijen kan ofwel verplichte nakoming ofwel beëindiging van het contract met schadevergoeding worden geëist. Hiervoor wordt meestal een boeteclausule opgenomen in de verkoopbelofte waarin het bedrag wordt bepaald dat moet worden betaald in geval van niet-nakoming.
Hoe denken de rechtbanken hierover?
De uitspraak van het Hooggerechtshof van 11-06-1998 (ED 7870), stelt dat de verkoopbelofte een: “voorbereidende zaak of precontract is waarbij de partijen niet definitief gebonden zijn als koper en verkoper, maar elkaars recht erkennen om de nakoming van de beoogde relatie in de toekomst te eisen zonder dat daarvoor een nieuwe toestemming nodig is”.
Deze doctrine is gebaseerd op de “onderhandelingswil die bestaat uit “het geven van toekomstige toestemming om de effectieve verkoop te sluiten, die al in zijn elementen is geschetst”.
Bij het afbakenen van de elementen van het toekomstige contract is de vorm niet zo belangrijk (de partijen zijn vrij om deze naar eigen goeddunken vast te stellen) als wel de overeenstemming over de wederzijdse plicht om in de toekomst een contract te sluiten onder de overeengekomen voorwaarden, waarvoor dus samenwerking tussen koper en verkoper vereist is.
Als u in het proces van aankoop of verkoop zit en u wilt dat wij een kwestie met betrekking tot een verkoopbelofte beoordelen, aarzel dan niet om contact op te nemen met Lex Foris International Law.
Rafael Montes Velástegui