En el campo de las compraventas inmobiliarias es muy común toparse con los conceptos “promesa de venta”, “compromiso de venta”, “oferta de compra” y otros parecidos, siendo todos ellos parte de lo que jurídicamente se define como el “precontrato”. Pero ¿qué es la llamada promesa de venta? Y no menos importante, ¿en qué se distingue de el contrato de venta en sí?
La promesa de venta viene recogida en el código civil español en el artículo 1451, definida como “La promesa de vender o comprar…” tras la cual “…habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.”.
Este acuerdo entre el comprador y vendedor se caracteriza por que el vendedor apartará del mercado el bien inmueble durante un tiempo limitado, normalmente de dos a tres meses, teniendo prohibido renunciar a la venta o vendérselo a una tercera persona. El objeto de este pacto no es otro que la celebración en una fecha futura pactada en el contrato, de un contrato de compraventa.
En definitiva, la finalidad de este pacto es facilitar a una de las partes la posibilidad de vender o comprar la vivienda en una fecha futura, debido a que existen circunstancias concretas y justificadas que impiden a esa parte firmar la compraventa ese momento.
Ahora bien, la promesa de venta en el camino de la compraventa es un acuerdo transitorio y de tiempo limitado, nunca un fin en sí mismo. Ya que esta promesa debe acabar irremediablemente de uno de dos modos: caducando el acuerdo si una de las partes no firma el documento en el tiempo establecido o, al contrario, se concluye por una escritura pública de venta en una notaría.
Cuando transcurra el plazo de este acuerdo, o antes si se alcanzan las condiciones de promesa de venta, entonces una escritura pública de venta puede ser firmada. Los elementos de la promesa de venta serán plasmados en el contrato final de venta.
Elementos que puede contener una promesa de venta
Un acuerdo de promesa de venta suele incluir como mínimo los siguientes elementos:
- Identificación del inmueble. Número registral de finca, calle, ciudad y número postal, referencia catastral y lo necesario para identificar la vivienda;
- Fijado para la compraventa;
- Fecha de firma de la compraventa. Puede también establecerse una fecha determinada para la formalización, así como un plazo o incluso una condición.
Además, incluirá también en muchos casos:
- Escritura o prueba de origen de la propiedad;
- Las servidumbres existentes;
- La situación hipotecaria;
- El estado del arriendo;
- Los elementos vinculados la copropiedad de haberla, reglamento de copropiedad etc.;
- Las instalaciones para la energía, el agua, el saneamiento, y piscinas.
Muchas de estas cosas deberían constar en el pacto, para evitar algunos malentendidos. Y de todas formas será necesario que consten en el futuro contrato de compraventa.
La parte vendedora también debe comprometerse a conservar el bien en el estado observado en el momento de la firma de esta promesa. No tiene derecho de poner en alquiler si esto no está pactado con el comprador y previsto en el acuerdo.
Diferencias con el contrato de venta
A diferencia del contrato de compraventa, en el momento de la firma del acuerdo de promesa de compraventa, ni el comprador ha de pagar el precio estipulado en dicho contrato ni el vendedor debe entregar la vivienda. En cambio, un contrato de compraventa es de obligado cumplimiento. De este modo el vendedor está obligado a entregar su piso y el comprador a pagar por ello. El contrato es exigible y solo puede resolverse por causas previstas a la ley. En algunos casos ambas partes pueden llegar a un acuerdo y resolver el problema pagando una cantidad económica como indemnización a la parte cumplidora.
Otra distinción sería que normalmente en los casos de promesa de venta se mencionan los términos “reserva para la compra”, “arras penitenciales”, “señal para la compra” o “cláusulas penales”, mientras que en los contratos de compraventa se habla de “arras confirmatorias” o “cantidad a cuenta”. Además, los elementos esenciales del contrato (precio, forma de pago, objeto, tiempo-plazo) suelen estar cerrados. En el caso de incumplimiento de una de las partes se podrá exigir entre el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios. A estos efectos suele establecerse en el pacto de promesa de venta una cláusula penal para determinar la cantidad que se debería pagar en caso de incumplimiento de lo acordado.
¿Qué opinan los tribunales de esto?
La sentencia del Tribunal Supremo de 11-06-1998 (ED 7870), dice que la promesa de venta es un: “negocio preparatorio o precontrato por el que las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor, pero se reconocen la facultad de exigirse en el futuro el cumplimiento de la relación proyectada sin necesidad de nuevo consentimiento”.
Esta doctrina fundamenta la promesa de venta en la “voluntad negocial consistente en “prestar un futuro consentimiento para celebrar la efectiva compraventa, ya perfilada en sus elementos”.
No es tan importante el formalismo a la hora de delimitar los elementos del futuro contrato (siendo las partes libres para establecerlos como deseen) como el acuerdo del deber mutuo de contratar en el futuro en los términos acordados, exigiéndose así una colaboración entre el comprador y vendedor.
Sí están en un proceso de compraventa y desean que revisemos cualquier tema relacionado con una promesa de venta, no duden en ponerse en contacto con Lex Foris International Law.
Rafael Montes Velástegui