In de vastgoedsector bestaan er verschillende juridische constructies waarmee mensen gebruik kunnen maken van een onroerend goed, waarbij huur de meest voorkomende is. Een minder bekende constructie is echter het erfpacht (censo enfiteutisch), een type contract dat al eeuwenlang wordt gebruikt en dat in bepaalde situaties nog steeds een haalbare optie kan zijn, hoewel het enigszins ouderwets kan overkomen.
Het erfpacht is een contract of juridische constructie waarbij de eigenaar van een onroerend goed (de censusgever) het nuttige gebruik van zijn goed overdraagt aan een andere persoon (de erfpachter) in ruil voor een vaste jaarlijkse rente of canon. In tegenstelling tot een huurovereenkomst, waarbij de huurder alleen het tijdelijke gebruiksrecht verwerft, verleent het censo de erfpachter een zakelijk recht dat bijna gelijk staat aan eigendom. Dit recht stelt hem in staat het goed te gebruiken, ervan te genieten en te verbeteren, op voorwaarde dat de betalingen en eventuele andere overeengekomen verplichtingen worden nagekomen.
Dit recht houdt echter niet in dat de volledige eigendom van het onroerend goed wordt overgedragen, aangezien de censusgever het directe eigendomsrecht (of blote eigendom) behoudt. Hierdoor kan de erfpachter het onroerend goed praktisch als eigenaar gebruiken, en zelfs zijn recht aan anderen overdragen of nalaten aan erfgenamen.
Kenmerken en verschillen van de erfpacht en huur
Hieronder worden de belangrijkste verschillen tussen de erfpacht en huur besproken om beter inzicht te krijgen in de aard van beide constructies en de voordelen of beperkingen van elk.
1. Aard van het recht
- Erfpacht: Het is een zakelijk recht, dat de erfpachter een status verleent die dicht bij die van een eigenaar ligt;
- Huur: Het is een persoonlijk recht, dat beperkt is tot het tijdelijk gebruik en genot van het eigendom zonder beschikkingsbevoegdheid.
2. Duur
- Erfpacht: Kan voor onbepaalde tijd zijn en erfelijk worden overgedragen;
- Huur: Heeft een specifieke duur, die wettelijk is beperkt, afhankelijk van het contract, en kan door de partijen worden verlengd of beëindigd wanneer de termijn verstrijkt.
3. Canon vs. Huurprijs
- Erfpacht: De vergoeding of canon is meestal een vast bedrag, dat vaak niet wordt aangepast;
- Huur: De huurprijs wordt doorgaans aangepast aan marktindexen en jaarlijkse variaties;
4. Bevoegdheden van de gebruiker over het goed
- Erfpacht: Staat de erfpachter toe om wijzigingen en verbeteringen aan te brengen met minder beperkingen, en deze verbeteringen vallen doorgaans terug aan de censusgever aan het einde van het contract;
- Huur: Staat over het algemeen geen permanente verbouwingen toe zonder toestemming van de eigenaar.
Tegenwoordig komt de erfpacht meer voor bij landbouwgronden
In vroegere tijden werd de erfpacht gebruikt voor allerlei soorten eigendommen, zowel landelijk als stedelijk. Het was een aantrekkelijke optie voor degenen die landbouwgrond wilden exploiteren of stedelijke eigendommen wilden gebruiken zonder ze te hoeven kopen. Met de ontwikkeling van stedenbouwkundige wetgeving en de huidige voorkeur voor andere contractvormen, zoals huur en koop, is de erfpacht echter vrijwel beperkt tot agrarische eigendommen.
Stedelijke eigendommen zijn door de regelgeving minder geschikt voor de erfpacht. Gemeentelijke autoriteiten geven de voorkeur aan huurovereenkomsten met beperkte looptijden, omdat deze stedelijke planning en mobiliteit van eigendommen vergemakkelijken. Bovendien kan de mogelijkheid om de erfpacht af te kopen en de erfpachter de eigenaar van het onroerend goed te maken, ervoor zorgen dat censusgevers in stedelijke gebieden hun interesse verliezen in dit contract. In stedelijke omgevingen, waar de waardevermeerdering van eigendommen groter is, geven eigenaren er de voorkeur aan de volledige controle over hun eigendommen te behouden.
Mª Dolores García Santos