Na aankoop van een woning of appartement in Spanje beginnen de standaardkosten, zoals de WOZ- belasting en facturen van nutsvoorzieningen, binnen te komen.
Als de gekochte woning zich in een urbanisatie of flat bevindt, heb je ook te maken met een vereniging van eigenaren, de Comunidad de Propietarios, of een verzelfstandigde stedelijke entiteit, de Entidad Urbanística.
In de volksmond worden beiden over het algemeen een vereniging van eigenaren genoemd, al is dit in de praktijk niet helemaal juist. Wat is nu eigenlijk het verschil?
Verzelfstandigde stedelijke entiteit
In de eerste plaats hebben vele urbanisaties een algemene administratie welke de Entidad Urbanística of verzelfstandigde stedelijke entiteit wordt genoemd, in het kort EU. Deze EU lijkt op een vereniging van eigenaren, met de jaarlijkse ledenvergadering, de statuten en de te betalen kosten, maar eigenlijk is hier sprake van een overheidsorgaan. Over het algemeen is er sprake van één of meerdere EU’s in urbanisaties.
De EU wordt opgericht door de gemeente om te zorgen voor het behoud en onderhoud van de urbanisatie of wijk, maar vervolgens wordt de uitvoering van deze wettelijke verplichting uit handen gegeven aan privébedrijven. Deze bedrijven zorgen voor het onderhoud, het organiseren van de ledenvergadering en de boekhouding van de EU. Zij moeten zich echter wel houden aan de gemeentelijke wetgeving en moeten ook verantwoording afleggen aan de gemeente. Het is dan ook mogelijk om eventuele meningsverschillen tussen eigenaren en de EU aan de gemeente voor te leggen, vooral wanneer een eigenaar het idee heeft dat hij/zij in zijn rechten wordt geschaad.
De kosten die een EU maakt, worden door de eigenaren van de woningen gedragen. Iedere eigenaar betaalt naar de oppervlakte van zijn of haar woning of terrein. De algemene kosten worden ieder jaar begroot, aan de hand waarvan de jaarlijkse bijdrage per woning wordt vastgelegd. Wanneer er sprake is van bijzondere kosten, worden deze proportioneel door de eigenaren gedragen. Als een eigenaar van een terrein of woning deze kosten niet voldoet, kan de EU, indien noodzakelijk, beslag leggen op de grond en de woning.
Vereniging van eigenaren
Wanneer een woning zich in een woningblok of flat bevindt, is er over het algemeen sprake van een vereniging van eigenaren, Comunidad de propietarios of Comunidad de vecinos (letterlijk vertaald, vereniging van buren). Deze vereniging van eigenaren, in het kort, VVE, is, zoals de naam ook aangeeft, een vereniging die is opgezet door de eigenaren van het blok of de flat en waar dezelfde eigenaren ook zorgen voor de administratie of gezamenlijk beslissen dit uit te besteden aan een administratiekantoor. Vaak stelt deze VVE statuten op samen met algemene interne regels waar iedere eigenaar zich aan moet houden.
De algemene onderhoudskosten voor de gezamenlijke zones van een gebouw of woningblok worden gedragen door de eigenaren van de daarin gelegen woningen. De jaarlijkse bijdrage wordt berekend aan de hand van de waarde van de woning. Wanneer in de jaarlijkse ledenvergadering met een drie vijfde meerderheid wordt besloten om bepaalde kosten te maken voor verbeteringen die niet strikt nodig zijn voor het behoud van het gebouw, bijvoorbeeld het aanleggen van een zwembad, kan je als eigenaar weigeren hieraan deel te nemen. Je hoeft dan niet mee te betalen aan de kosten, maar mag dan ook geen gebruik maken van dat zwembad. Als je later toch besluit gebruik hiervan te willen maken, kan dat pas na betaling van jouw deel van de kosten.
Selena Escandell Beutick