Zoals in het eerste deel over “Verhuur van woningen in Spanje” aangegeven, wordt de verhuur van woningen in Spanje elke dag gecompliceerder en dan met name de vakantieverhuur. In dit tweede en tevens laatste deel bespreken we de hoofdpunten Administratieve vereisten verhuur en Overige aandachtspunten.

2      Administratieve vereisten verhuur

Ook het aspect van de bureaucratie is van groot belang als je voor de vraag staat om te verhuren op korte of op lange termijn. Hieronder enkele aspecten.

2.1    Meldingsplicht

Sinds de bekendmaking van het Koninklijk Besluit 933/2021 van 26 oktober 2021, zijn alle eigenaren van woningen die ter beschikking worden gesteld voor de vakantieverhuur verplicht om de gasten te identificeren, te registreren en te melden aan de lokale politie. Voldoen ze hier niet aan dan riskeren ze hoge boetes.

2.2    Registratieplicht

In de meeste deelstaten van Spanje is het inmiddels ook verplicht om de woning van vakantieverhuur te registreren in een algemeen daarvoor bestemd register. Sommige registraties (bijvoorbeeld in de deelstaat Murcia) zijn redelijk eenvoudig, andere registraties (bijvoorbeeld in Valencia of Balearen) kunnen beschouwd worden als complexe en dure registratieprocedures.

Bij de meeste registratieprocedures wordt nu al geëist dat de woning aan bepaalde minimale standaarden voldoet. Denk aan minimale oppervlaktes, brandveiligheid, vluchtwegen, installaties en elektronische apparatuur, maar er zijn ook regelingen die bijvoorbeeld verplichten dat toeristische informatie beschikbaar is.

Zie hier een artikel over registratie in Valencia en de vele vereisten waar woningen aan moeten voldoen:

https://lexforis.com/nl/wet-verhuur-vakantiewoningen-valencia/

2.3    Vergunningsplicht

Er is een nieuwe trend onder gemeentes om verhuur van vakantiewoningen te reguleren. Dat wil zeggen dat er een vergunning moeten worden afgegeven om de woning te mogen verhuren aan vakantievierders. Bijvoorbeeld in de deelstaat Valencia is deze vergunningsplicht (of in Valencia beter gezegd een verklaring tot geschiktheid van de woning binnen het bestemmingsplan) verbonden aan de registratieplicht bij de deelstaat. Dat wil zeggen dat zonder de verklaring van een Valenciaanse gemeente dat de woning geschikt is voor vakantieverhuur, registratie niet zal plaatsvinden.

3    Overige aandachtspunten

3.1    Vereniging van Eigenaren

Bij Koninklijk besluit 7/2019, van 1 maart 2019 heeft de Spaanse overheid de huidige wetgeving op appartementsrechten aangepast. Sinds die tijd is het mogelijk dat verenigingen van eigenaren in hun statuten opnemen dat vakantieverhuur verboden is. Met een gekwalificeerde meerderheid van 60% van de eigenaren kan dit werkelijkheid worden. Een eigenaar die de woning vóór de statutenwijziging verhuurt kan hierdoor niet worden benadeeld in zijn activiteit, maar als die eigenaar de woning wil verkopen kan de nieuwe eigenaar de woning niet meer verhuren.

Een probleem kan zich voordoen als mensen een nieuwe woning kopen, in een situatie waarin de Vereniging van Eigenaren nog niet is opgezet of nog geen statuten kent. Je zult maar net je nieuwe woning in ontvangst nemen met het oogmerk deze aan vakantiegangers te verhuren wanneer de VVE besluit dat dit verboden is…

3.2    Resident of niet resident

Bij de voorgaande onderwerpen maakt het over het algemeen niet uit of de eigenaar van de woning resident (binnenlands belastingplichtige) is, of niet, met uitzondering van de vennootschappen. Daar is er wel een verschil tussen een Spaanse vennootschap of een buitenlandse vennootschap. De buitenlandse vennootschap wordt fiscaal gelijk gesteld aan een natuurlijk persoon die niet resident is.

3.3    Vennootschap of natuurlijk persoon

Het enige verschil wat we hiervoor zagen tussen de fiscaliteit van lange termijn verhuur en vakantieverhuur, namelijk het 60% of 50% voordeel bij permanente verhuur, is vreemd genoeg niet van toepassing op vennootschappen. Dat wil zeggen dat verhuurders die overwegen om de woning voor lange termijn verhuur ter beschikking te stellen via een vennootschap, zouden kunnen overwegen die vennootschap in het buitenland te vestigen. Een buitenlandse vennootschap wordt namelijk fiscaal gelijkgesteld met een natuurlijk persoon die geen resident is.

Voor natuurlijke personen is er een klein verschil van praktische aard of iemand resident is of niet. De niet-residenten moeten namelijk per kwartaal aangifte doen van huurinkomsten. De residenten hoeven dit maar één keer per jaar te doen. Voor het overige zijn er vanuit fiscaal perspectief geen verschillen.

De keuze om de activiteit uit te oefenen via een vennootschap of als natuurlijk persoon heeft meerdere aspecten. De vennootschap kent een beperkte aansprakelijkheid, hoewel die in een activiteit als verhuur niet echt relevant is, maar toch, je weet maar nooit. De vennootschap kent hogere onderhoudskosten (boekhouding, inschrijving, oprichting, onder andere) en financiering van een vennootschap is vandaag de dag moeilijker. Toch zijn er voordelen. Het belangrijkste voordeel van het verhuren via een vennootschap is dat het een afgescheiden vermogen is, makkelijker over te dragen aan kinderen of een koper als de aandelen door een buitenlandse holding worden gehouden.

3.4    Huurbescherming

De vakantiehuurder kent geen huurbescherming. De wetgeving waar de huurbescherming is geregeld sluit vakantieverhuur uit.

De huurder voor lange termijn heeft onder de huidig geldende wetgeving een huurbescherming van 5 jaar als de verhuurder een natuurlijke persoon is en 7 jaar als de verhuurder een vennootschap is. De verhuurder natuurlijke persoon kan deze huurbescherming doorbreken als de woning nodig is voor eigen gebruik. De woning kan enkel gevorderd worden voor eigen gebruik als de eigenaar een natuurlijke persoon is. Vennootschappen hebben dus niet het recht tot opzegging van de huur wegens eigen gebruik.

4     Conclusie

• Als het doel is vakantieverhuur van één of twee woningen, dan kan de eigenaar deze verhuur naar mijn mening het beste uitoefenen als natuurlijk persoon, maar als het meerdere woningen betreft zou ik de activiteit uitoefenen via een Spaanse vennootschap;
• Als het doel is permanente verhuur van één of twee woningen, dan zou ik die activiteit uitoefenen als natuurlijk persoon, maar als het meerdere woningen betreft zou ik de activiteit uitoefenen via een buitenlandse vennootschap, die dus in Spanje geldt als een buitenlands belastingplichtige ofwel niet-resident;
• Als het doel is om zoveel mogelijk te verhuren, zij het vakantieverhuur, zij het permanente verhuur van één of twee woningen, zou ik deze activiteit niet in een vennootschap onderbrengen, maar als het meerdere woningen betreft zou ik de activiteit uitoefenen via een buitenlandse vennootschap;
• Als het doel is om een tussenpersoon aan te wijzen die de woningen onderverhuurt dan komen er wat onzekerheden in de fiscale sfeer om de hoek kijken.

Roeland B.C. van Passel