De Spanjaarden hebben het niet meer op toeristen. Ondank de enorme bijdrage van toeristen aan hun economie (12,8% nationaal BBP in 2023), zijn er steeds meer wetsinitiatieven om de toeristenstroom te beperken.
Eind december heeft de wetgever een kleine aanpassing geïntroduceerd in de Wet op Horizontaal Eigendom, de wet die een raamwerk biedt voor hoe mede eigenaren in een appartementencomplex of villa park hun financiële huishouding voor gemeenschappelijke kosten en regels van samenleving mogen regelen.
Waar het tot 3 april 2025 niet mogelijk was voor een VVE om vakantieverhuur te verbieden, wordt dit nu expliciet mogelijk vanaf die datum. Voorheen kon de VVE de vakantieverhuur limiteren of onderwerpen aan voorwaarden. Vanaf 3 april 2025 mag de vakantieverhuur binnen de VVE geheel verboden worden.
De vereniging van Eigenaren behoudt de bevoegdheid om de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten met maximaal 20% te verhogen voor woningen die bestemd zijn voor toeristische verhuur, als compensatie voor het toegenomen gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en diensten.
Er is ‘slechts’ 60% van de stemmen nodig om dit besluit te nemen en het moet worden ingeschreven in het kadaster (Registro de Propiedad) voordat het effect heeft. Een lichtpuntje is dat het géén terugwerkende kracht kan hebben. Eigenaren van vóór de wetswijziging kunnen opgelucht door verhuren, maar er gaan al stemmen op dat als deze vakantieverhuur niet voldoet aan de regionale of gemeentelijke wetgeving, dat de VVE dan toch mogelijkheden heeft om ook die vakantieverhuur te bannen.
Dit laatste is een waar de meeste discussies zullen ontstaan. In het artikel over de nieuwe regeling van bijvoorbeeld in Valencia, hebben we al een bedenking geplaatst over de exacte reikwijdte en inhoud van het begrip ‘toeristische huur’. In de deelstaat Valencia meent de deelstaat overheid dat dit gelimiteerd is tot en met 10 dagen, maar er zijn gemeentes die menen dat ze dit begrip kunnen oprekken tot 60 dagen. Een voorbeeld hiervan is de stad Valencia.
Ook zal er wel veel discussie komen ten aanzien van de bestaande verhuur van eigenaren vóór de inwerkingtreding die gewoon door mogen gaan met verhuur. In hoeverre kan een Vereniging van Eigenaren eisen dat deze eigenaar voldoet aan Rijkswetgeving, Deelstaatwetgeving en Gemeentelijke wetgeving? Het eerste dat je je af kunt vragen is de bevoegdheden van een Vereniging van Eigenaren tot het treffen van maatregelen. Die zijn gelimiteerd. Maar binnen de beperkte mogelijkheden die er wel zijn, begeven ze zich vervolgens binnen het terrein van die regels op glad ijs om actie te ondernemen tegen een eigenaar. De enorme rechtsonzekerheid die er bestaat over de interpretatie van al die wetgeving maakt elke actie lastig en risicovol, waarbij de Vereniging van Eigenaren of Gemeente misschien kan opdraaien voor kosten en schade als ze de verkeerde beslissing nemen.
Kortom, voor huiseigenaren die een woning hebben gekocht met het doel om te verhuren aan toeristen, maar nog geen registratie hebben voor verhuur, zouden wel eens van een koude kermis thuis kunnen komen als 60% van de mede eigenaren vakantieverhuur verbiedt, maar aan de andere kant lijkt de effectieve handhaving van al deze nieuwe regels twijfelachtig. Dit kan ook de eigenaren met een verhuurvergunning overkomen in het geval dat deze vergunning niet wordt verlengd na 5 jaar. Samenvattend komt dat neer op het volgende:
Wat mag de VvE doen?
- Toeristische verhuur verbieden met 60% dubbele meerderheid, dus zowel de Financiële als de Persoonlijke stem (dus zowel 2/3 meerderheid van het aantal eigenaren die ook samen de 2/3 meerderheid van de bijdrage betalen).
- Bijdrage in de gemeenschappelijke kosten met maximaal 20% verhogen voor eigenaren die verhuren aan toeristen.
- Overlast of illegale activiteiten melden bij de autoriteiten.
- Juridische stappen ondernemen bij overtreding van de regels.
Wat mag de VvE NIET doen?
- Niet bepalen of een verhuur legaal is.
- Geen sancties opleggen of zelfstandig de verhuur stoppen.
- Geen activiteiten blokkeren.
Wie bepaalt of een verhuur legaal is?
- De regionale overheid (Toerisme of Huisvesting) heeft exclusieve bevoegdheid, maar de rechter heeft het laatste woord.
- De regionale overheid kan inspecteren, boetes opleggen of licenties intrekken.
- Klachten moeten worden ingediend bij de lokale of regionale overheid.
- Sommige Gemeentes kennen zichzelf ook bevoegdheden toe
Roeland van Passel