Wie een woning koopt in Spanje, verwacht dat de overdracht op de afgesproken datum plaatsvindt. Toch gebeurt het regelmatig dat de overdracht wordt uitgesteld. Wat betekent dit juridisch? Mag een koper het contract dan ontbinden? En wat zegt de Spaanse rechtspraak hierover? In dit artikel leggen we het in begrijpelijke taal uit.
Waarom wordt de overdracht soms uitgesteld?
Bij de aankoop van een woning wordt een koopcontract ondertekend waarin staat op welke datum de eigendom wordt overgedragen. Maar in de praktijk kunnen er allerlei redenen zijn waarom die datum niet gehaald wordt:
- De verkoper is nog niet klaar met verhuizen
- Er ontbreken belangrijke documenten, zoals de eerste bewoningsvergunning
- Er zijn nog werkzaamheden aan de woning bezig
- Administratieve vertragingen bij de notaris of gemeente
Wat zegt de wet?
Volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek (artikel 1124) kan een contract worden ontbonden als een partij haar verplichtingen niet nakomt. Maar dat betekent niet automatisch dat elke vertraging in de overdracht leidt tot ontbinding. De Spaanse rechters kijken vooral naar de omstandigheden van het geval.
Wanneer is de overdrachtsdatum “essentieel”?
De rechter kijkt of de datum van overdracht als “essentieel” is opgenomen in het contract. Dat betekent: is het voor beide partijen duidelijk dat die datum absoluut nageleefd moet worden? Als dit niet expliciet is vastgelegd, dan zal een rechter milder oordelen over een redelijke vertraging.
In een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof (STS 220/2016) werd benadrukt dat het enkele feit dat er een overdrachtsdatum in het contract staat, niet automatisch betekent dat die datum essentieel is. Er moet dus meer aan de hand zijn.
Wanneer mag je als koper het contract ontbinden?
Je mag het contract ontbinden als:
- De overdrachtsdatum als essentieel in het contract staat én niet wordt nageleefd.
- De vertraging zo ernstig is dat het je belangen schaadt.
- Je tijdig hebt aangegeven dat je het contract wilt beëindigen.
Maar: als koper moet je ook te goeder trouw handelen. In het arrest STS 256/2019 werd een koper die de woning al in gebruik had genomen ongelijk gegeven toen hij later alsnog wilde ontbinden. De rechter vond dat hij misbruik maakte van zijn recht.
Wat kun je het beste doen bij vertraging?
- Communiceer duidelijk met de verkoper en eventueel de notaris.
- Leg alles schriftelijk vast, bijvoorbeeld via e-mail of aangetekend schrijven.
- Laat je adviseren door een juridisch expert als je twijfelt over je rechten.
- Probeer tot een oplossing te komen via onderhandeling voordat je juridische stappen zet.
Conclusie
De Spaanse rechtspraak is genuanceerd over het uitstellen van de overdracht. Niet elke vertraging geeft automatisch recht op ontbinding. De omstandigheden, het gedrag van beide partijen en wat er precies in het contract staat, spelen een belangrijke rol. Een goede voorbereiding en juridische begeleiding zijn essentieel als je een woning koopt in Spanje. Zo voorkom je teleurstellingen en weet je precies waar je aan toe bent.
Ilonka Dekker