Vaker dan dit advocatenkantoor zou willen, hebben wij met verrassende situaties van cliënten te maken, zoals het “gratis” gebruik van een eigendom door familieleden of vrienden, die wanneer je ze “vriendelijk” vraagt, niet willen vertrekken.
Soms ontstaat een dergelijke situatie uit overmatig vertrouwen in het geval dat een broer vraagt of hij tijdelijk in het huis mag wonen terwijl hij op zoek is naar een andere woning, andere keren omdat degene in eerste instantie eigenaar van het pand was, maar het niet meer in bezit heeft omdat het bijvoorbeeld is geveild wegens diverse schulden. In beide gevallen is er sprake van “precair genot” en moet de situatie worden opgelost.
De rechtmatige bewoner wordt onrechtmatig wanneer de eigenaar het gebruik beëindigt en om uitzetting vraagt.
Als de onrechtmatige bewoner de woning niet wil verlaten, moet je op de hoogte zijn van de juridische basis die het recht van de eigenaar garandeert om het ongestoord bezit van de woning terug te krijgen:
Artikel 348 van het Burgerlijk Wetboek geeft aan dat eigendom een recht is om van een zaak te genieten en erover te beschikken zonder andere beperkingen dan die welke door de wet zijn vastgesteld.
Anderzijds geeft artikel 250 van de Ley de Enjuiciamiento Civil (het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) aan dat voor de uitoefening van de maatregel van uitzetting wegens “precario” (= zonder tegenprestatie) een korte procedure moet worden gevolgd (hoewel wij reeds weten dat in Spanje een korte procedure een utopie kan zijn) om het eigendomsrecht te kunnen uitoefenen tegen degenen die zich verzetten tegen of het ongestoord gebruik van het onroerend goed belemmeren.
Het Hooggerechtshof heeft het juridische begrip “uitzetting” inhoud gegeven.
Het Spaanse Hooggerechtshof heeft in een recent arrest van 16 september 2022 (Roj: STS 3399/2022 – ECLI:ES:TS:2022:3399) zijn doctrine over het begrip precario, die reeds in eerdere arresten (onder meer 379/2021, van 1 juni; 502/2021, van 7 juli en 783/2021, van 15 november) was ontwikkeld, herbevestigd.
De Hoge Raad geeft aan dat precario een feitelijke situatie is die het vrije gebruik impliceert van andermans eigendom, waarvan het juridische bezit niet overeenstemt met de bewoner.
Dit betekent dat hij geen wettige overeenkomst heeft die het genot en de bewoning van het eigendom garandeert (een koop- en verkoopovereenkomst of een overeenkomst met soortgelijke titel of een huurovereenkomst), hetzij omdat hij nooit een titel heeft gehad, hetzij omdat hij deze titel is kwijtgeraakt (de hypotheek kan zijn geëxecuteerd of een schuld kan ten uitvoer zijn gelegd en bijgevolg is de vorige eigenaar van het eigendom onteigend).
Het Hooggerechtshof blijft zijn doctrine herhalen door te stellen dat er sprake is van precario:
- Wanneer er sprake is van gedogen zonder titel;
- Wanneer er een verandering van oorzaak is door de beëindiging van de eerder bestaande overeenkomst (einde van de huurtermijn, verlies van het goed in een gerechtelijke veiling wegens niet-betaling van de hypotheek of een andere schuld);
- 3. Zelfs in het geval dat degene die kosteloos over het bezit zonder titel beschikt en, het allerergste, dit zonder de wil of toestemming van de eigenaar.
Aan welke aspecten moet de toekomstige eiser voldoen in een vordering tot ontruiming wegens “precario”?
- Het legitieme eigendom hebben;
- Het bezit duidelijk geïdentificeerd hebben;
- Dat de gedaagde om welke reden dan ook geen titel heeft (omdat hij/zij die nooit heeft gehad of heeft verloren).
Wat moet u doen als u zich in deze situatie bevindt?
In elk geval, en als de bewoner het pand niet vrijwillig ontruimt, kan de rechtmatige eigenaar van het pand, zoals hierboven al uitgelegd, een vordering tot ontruiming door precario instellen, geregeld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Aarzel niet om contact met ons op te nemen als u zich in een soortgelijke situatie bevindt en uw eigendom kosteloos wordt bewoond en degene uw rechtmatige bezit niet wil afstaan.
Maria Dolores Garcia Santos