Je hebt het eindelijk gedaan: je hebt een nieuwbouwwoning gekocht in het zonnige Spanje. Of je nu droomt van lange siësta’s aan de kust of een modern appartement in een bruisende stad, het kopen van nieuwbouw is spannend. Maar wat als je na oplevering gebreken ontdekt? Geen paniek!
In Spanje gelden er duidelijke wettelijke termijnen voor aansprakelijkheid bij bouwfouten.
Hieronder leggen we ze uit, helder, kort en zonder juridisch gedoe.
Drie soorten gebreken, drie termijnen
De Spaanse wet (Ley de Ordenación de la Edificación, oftewel LOE) verdeelt bouwgebreken in drie categorieën, elk met een eigen garantietermijn:
- 1 jaar – Kleine gebreken en afwerking
Dit zijn de zogenaamde “snags” of cosmetische fouten: loslatend stucwerk, scheef geplaatste tegels, piepende deuren, enzovoort. De aannemer is hiervoor één jaar aansprakelijk vanaf de datum van oplevering. Dit heet de “garantía de acabado”.
>Tip: Loop de woning goed na bij oplevering en meld gebreken schriftelijk zo snel mogelijk.
- 3 jaar – Gebreken die bruikbaarheid beïnvloeden
Hier gaat het om meer dan esthetiek: denk aan vochtproblemen, lekkages of isolatie die niet naar behoren werkt. Deze gebreken tasten de bewoonbaarheid van het huis aan. De ontwikkelaar of aannemer is hiervoor drie jaar aansprakelijk.
>Let op: Deze termijn gaat ook in vanaf de officiële opleverdatum (certificado de final de obra).
- 10 jaar – Structurele gebreken
Bij serieuze constructiefouten, bijvoorbeeld verzakkingen of scheuren in dragende muren, is de bouwer tien jaar lang aansprakelijk. Hiervoor is in Spanje verplicht een speciale verzekering afgesloten: de “seguro decenal”.
> Goed om te weten: Deze verzekering geldt alleen voor structurele elementen, zoals fundering, kolommen en draagmuren.
Schakel een gespecialiseerde advocaat in
Hoewel de regels duidelijk zijn, is de praktijk soms een ander verhaal. Bouwbedrijven reageren niet altijd even snel of coulant, en juridische procedures kunnen in Spanje traag verlopen. Daarom is het zeer aan te raden om een advocaat met ervaring in Spaans vastgoedrecht in te schakelen, zeker als er sprake is van ernstige of structurele gebreken.
Een goede advocaat:
- Helpt bij het verzamelen van bewijs en documentatie;
- Kan officiële ingebrekestellingen versturen;
- Kent de lokale procedures en rechters;
- Voorkomt dat je rechten verlopen door tijdsoverschrijding.
> Zorg dat je een advocaat kiest die jouw taal spreekt én bekend is met Spaanse nieuwbouwprojecten. Dat voorkomt misverstanden – en veel hoofdpijn.
Nog een paar praktische tips
- Documenteer alles: Maak foto’s, bewaar e-mails en communiceer schriftelijk;
- Vraag naar het “Libro del Edificio”: Daarin staat belangrijke info over bouw, garanties en contactpersonen;
- Let goed op de officiële opleverdatum: Vanaf dat moment gaan de termijnen lopen; niet vanaf de dag dat jij de sleutel krijgt;
- Werk samen met de VvE: In appartementencomplexen is de comunidad de propietarios vaak verantwoordelijk voor collectieve gebreken.
Conclusie
Een nieuwbouwwoning kopen in Spanje is heerlijk, maar laat je niet verrassen door juridische valkuilen. De wet biedt bescherming, zolang je weet waar je op moet letten én op tijd handelt. Met een goed oog voor detail en een ervaren advocaat aan je zijde ben je goed voorbereid om zorgeloos van je Spaanse droomhuis te genieten.
Ilonka Dekker