Clichés bestaan omdat er een kern van waarheid in zit. Dit geldt ook voor het aankopen van een huis in Spanje, maar zelfs bij de verkoop van een woning moet je oppassen dat je niet ongemerkt voor allerlei onnodige, dure of soms zelfs onmogelijke voorwaarden komt te staan.
In Spanje laten de meeste kopers (als ze verstandig zijn) zich vertegenwoordigen door een advocaat. Deze advocaat zal natuurlijk proberen de overdracht zoveel mogelijk naar de hand van de koper te zetten. Vaak worden er daarom in de koopovereenkomst, maar soms ook al in de reservering, voorwaarden voor de overdracht opgenomen, die simpel en onschuldig lijken, maar in de praktijk vaak zorgen voor onzekerheid en extra kosten.
Een document waar de verkoper liever niet toe verplicht wordt om te leveren is het “Certificado de no infracción urbanística”: het certificaat van de gemeente dat er geen procedure loopt voor urbanistische overtredingen zoals illegale bouw. Wanneer je niet de eerste eigenaar bent en je weet niet precies wat de vorige eigenaar in de woning heeft gedaan, kun je er niet altijd zeker van zijn of alle bouw wel legaal gebouwd is. Wanneer bouw niet legaal gebouwd is, betekent dit niet persé dat dit een probleem is, maar het vraagt wel extra aandacht. Wanneer een koper dit certificaat wil hebben of er zijn vragen over de bestaande bouw, leg dit vraagstuk áltijd voor aan een advocaat.
Bij de gemeente is dit certificaat overigens gewoon op te vragen, maar het kan maanden duren voordat de gemeente reageert. Je wilt als verkoper niet het risico lopen dat de verkoop niet doorgaat, omdat de gemeente haar werk niet doet. De gemeenten houden zich namelijk vaak niet aan de termijnen of ze reageren niet.
Neem ook de eeuwige discussie over de verplichting van het leveren van de woonvergunning of bewoonbaarheidsverklaring. Dit is niet het artikel om in te gaan op de technische kant van deze documenten, want er zijn verschillende documenten en verschillende termijnen die vaak door elkaar heen worden gebruikt. Zo kunnen we bijvoorbeeld spreken over de eerste of latere woonvergunning (“Licencia de ocupación”), maar ook over de bewoonbaarheidsverklaring van de gemeente (“Cédula de habitabilidad”) of een bewoonbaarheidsverklaring van een architect (“Declaración responsable de habitabilidad”).
Zelfs onder de Spaanse juristen zijn de meningen verdeeld of de woonvergunning of bewoonbaarheidsverklaring nu wél of niet verplicht geleverd moet worden door de verkoper. Houd er rekening mee dat er in Spanje verschillende deelstaten zijn met eigen wetten naast de nationale wetgeving, die bovendien niet allemaal even duidelijk zijn noch goed op elkaar aansluiten. Daarnaast neemt in Spanje ook “De Gewoonte” een enorm belangrijke positie in.
In de praktijk wil de koper meestal dat de verkoper de woonvergunning of bewoonbaarheidsverklaring levert en de verkoper wil liever niet verplicht worden dit te leveren. De koper wil dit document hebben omdat het dan duidelijk is dat de woning voldoet aan de normen van bewoonbaarheid, maar eigenlijk is het meestal alleen nodig als je een toeristenverhuurvergunning wilt aanvragen en soms voor het opnieuw aansluiten van water.
De verkoper wil vaak niet verplicht worden, want het opvragen van het document kost tijd en meestal geld, maar je bent ook afhankelijk van de gemeente die er soms wel maanden over kan doen om zo´n document af te geven. Ook hier wil je als verkoper natuurlijk niet dat de verkoop niet door kan gaan, omdat de gemeente haar werk niet doet.
In de meeste delen van Spanje kan een overdracht prima plaatsvinden zonder deze documenten (tenzij het nieuwbouw is). Het is dus niet zoals met het energielabel, dat er een boete van de overheid kan komen als een overdracht zonder dit document wordt gepasseerd bij de notaris. Het is ook geen belemmering voor het inschrijven van de leveringsakte bij het Eigendomsregister.
Sterker nog, voor sommige woningen is er helemaal geen woonvergunning of bewoonbaarheidsverklaring van de gemeente. Denk aan woningen op landbouwgebied waar geen aansluiting is van water of licht. In dit soort gevallen kan een architect een verklaring opstellen dat de woning voldoet aan de normen van bewoonbaarheid (indien dat het geval is), waarmee dan aansluiting van nutsvoorzieningen kan worden aangevraagd.
Een ander groot vraagstuk is altijd het wél of niet inschrijven van de correcte m2 bouw en/of grond. Dit is een hoofdstuk apart, want we hebben niet met “het Kadaster”, zoals in Nederland, te maken. In Spanje heb je het Eigendomsregister en het WOZ register. Deze komen vaak niet met elkaar overeen, maar ook niet met de werkelijkheid.
En dan kan het ook nog eens zijn dat er bouw bestaat dat zonder vergunning is gebouwd, maar waarvan de gemeente niets meer kan zeggen omdat de termijn daarvoor is verjaard. Het kan zelfs zijn dat de betreffende bouw al in het WOZ register is opgenomen en dat er gewoon belasting over wordt betaald. Echter, het kan ook zo zijn dat die bouw niet in het Eigendomsregister kan worden opgenomen, bv als er sprake is van “horizontaal eigendom”. Denk hierbij aan een urbanisatie of appartementencomplex. Het niet kunnen registreren van de bouw betekent lang niet altijd dat er een probleem is met de woning, maar je kunt je als verkoper niet altijd laten verplichten alles correct in te laten schrijven omdat de praktijk dit soms simpelweg niet toelaat.
De reeks mogelijke obstakels bij een verkoop is bijna oneindig, dus bovenstaande tekst bevat slechts een aantal veel voorkomende voorbeelden.
Zelf een huis verkopen? Laat je hierbij goed voorlichten door een Spaanse advocaat die gespecialiseerd is in vastgoed voordat je iets tekent!
Ilonka Dekker