Het is gebruikelijk om in de regio Valencia gebouwen en onroerend goed aan te treffen die niet voldoen aan de geldende wetgeving en daardoor mogelijk illegaal zijn. Dit kan leiden tot ongewenste situaties, waaronder gerechtelijke bevelen tot sloop van het gebouw of de stopzetting van water-, elektriciteits-, gas- en telefoonvoorzieningen. Hierdoor is het legaliseren van woningen op niet-ontwikkelde grond (suelo no urbanizable) een zeer relevant vastgoedonderwerp in de regio Valencia. Er wordt geschat dat er tussen de 300.000 en 400.000 gebouwen zijn die zich in een onregelmatige of illegale situatie bevinden op het grondgebied van de regio Valencia.
Op elk moment na voltooiing van de bouw kan de overheid de eigenaar verzoeken om “binnen twee maanden de juiste stedenbouwkundige vergunning aan te vragen of de bouwwerkzaamheden aan te passen aan de voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning”. Als deze vergunning niet binnen de vastgestelde termijn wordt aangevraagd of als deze wordt geweigerd, kan de overheid opdracht geven tot:
- De sloop van het gebouw;
- In geval van ongeoorloofde sloop: de herbouw van wat is gesloopt;
- In geval van illegale perceelsplitsingen: de hergroepering van percelen, mogelijk vergezeld van het verwijderen van wegen, ontbossing, het ontmantelen van installaties of het afbreken van omheiningen.
Deze taken moeten worden uitgevoerd door de eigenaar, die tevens de kosten hiervan zal dragen. Indien de eigenaar deze “legaliseringswerkzaamheden” niet uitvoert, bepaalt artikel 241 van de LOTUP (Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana) dat dwangboetes kunnen worden opgelegd totdat de herstelmaatregelen zijn uitgevoerd, of dat deze taken op alternatieve wijze kunnen worden uitgevoerd op kosten van de belanghebbende, naast andere maatregelen. Momenteel voorziet de wet in boetes variërend van € 3.001 tot € 30.000 voor ernstige overtredingen, en van € 30.001 tot € 1.500.000 voor zeer ernstige overtredingen.
Na de wijzigingen die de wet 1/2019 van 8 februari 2019 met zich meebracht, werd de LOTUP aangepast. Dit heeft tot gevolg dat eigenaren van woningen zonder vergunning op niet-ontwikkelde grond (suelo no urbanizable) en zich dus in een situatie van illegaliteit bevinden, de mogelijkheid krijgen om hun landelijk of niet- ontwikkelde terrein te legaliseren. Natuurlijk moeten aan bepaalde eisen worden voldaan, waaronder het verkrijgen van een vergunning voor minimalisering van milieueffecten.
Het proces voor het herstellen van de stedenbouwkundige wettigheid van voltooide werken zonder vergunning of zonder naleving van de voorschriften ervan, wordt geregeld in art. 255 van de herziene tekst van de wet op ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschap (la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje), goedgekeurd bij wetsbesluit 1/2021 van 18 juni van de Consell (Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell).
Vereisten voor legalisatie
- De woning of aangebouwde constructie moet zijn gebouwd vóór 20 augustus 2014;
- Het onroerend goed moet voor residentieel gebruik zijn. De nieuwe regelgeving is dus niet van toepassing op loodsen of recreatiepercelen;
- Het gebouw mag niet onder een onherroepelijk vonnis van de rechtbank vallen. Het is belangrijk op te merken dat zaken die nog niet zijn afgerond met een onherroepelijk vonnis, niet onder deze categorie vallen. Zelfs in het hypothetische geval dat via bestuurlijke instanties een sloopopdracht is gegeven kan deze worden stopgezet dankzij de nieuwe regelgeving;
- Het verkrijgen van de vergunning voor minimale milieueffecten in de regio Valencia (la licencia de minimización de impacto ambiental).
Procedure
De essentiële documentatie die altijd vereist is voor dit soort procedures kan worden samengevat als:
- Beschrijvend verslag;
- Onderbouwend verslag;
- Bouwrapport;
- Onderbouwing van naleving van de regelgeving;
- Fotoverslag;
- Grafische documentatie;
- Begroting van materiële kosten;
- Solvabiliteitscertificaat;
- Bijlagen.
De eerste stap is dat u naar het bevoegde gemeentebestuur moet gaan en een verklaring moet overleggen die de situatie van een vrijstaand gebouw rechtvaardigt. Een vrijstaand gebouw is niet opgenomen in het Speciale Plan voor het Minimaliseren van Gevolgen (el Plan Especial de Minimización de Impactos).
Daarna vraagt u de Individuele Verklaring van Minimalisatie van Territoriale Impact aan (la Declaración Individualizada de Minimización de Impacto Territorial). Bij uw verzoek moet u documentatie indienen die aantoont dat het niet mogelijk is om de woning op te nemen in het voornoemde Speciale Plan (el Plan Especial de Minimización de Impactos). De gemeenteraad zal dan beslissen over de individuele situatie met betrekking tot territoriale impact. Deze verklaring moet specificaties bevatten over de (aantoonbare) omstandigheden van het gebouw. Deze documentatie is essentieel om later de legalisatievergunning te verkrijgen.
Nadat de verklaring inzake de minimalisering van de milieueffecten is verkregen, moet u het volgende doen:
- Een onderzoek uitvoeren naar milieueffecten en de geplande maatregelen om deze te minimaliseren;
- Een analyse van landschapsintegratie uitvoeren;
- Een basisplan opstellen dat een bijgewerkte beschrijving van de constructie geeft, evenals eventuele benodigde werkzaamheden om te voldoen aan Artikel 197 van Wet 5/2014 van 25 juli, betreffende Ruimtelijke Ordening, Stedelijke Ontwikkeling en Landschap van de Valenciaanse Regio (Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valencian).
Indien er werkzaamheden nodig zijn om het milieueffect te verminderen, moeten deze binnen een maximumtermijn van 4 jaar worden uitgevoerd.
Termijn van verjaring; vervallen… Wat is het?
- Op bouwrijpe of bouwrijp gemaakte gronden (suelo urbano o urbanizable) is het mogelijk om bouwwerken zonder vergunning aan te geven die vóór 20 augustus 2010 zijn voltooid: de inwerkingtreding van Wet 5/2014 was op 20 augustus 2014, dus de VIER JAAR die de vorige stedenbouwkundige wetgeving als verjaringstermijn vaststelde, zijn al verstreken; werken die na die datum zijn voltooid, vallen nu onder de termijn van 15 jaar zoals vastgesteld door genoemde Wet 5/2014;
- Op niet-ontwikkelde gemeenschappelijke grond (suelo no urbanizable) is het mogelijk om bouwwerken aan te geven die vóór 20 augustus 2010 zijn voltooid volgens het bovenstaande; maar werken die daarna zijn voltooid, vallen onder het regime van onverjaarbaarheid van Wet 5/2014;
- Op BESCHERMDE niet-urbane grond (suelo no urbanizable protegido) kunnen alleen bouwwerken worden aangegeven die zijn voltooid vóór 1 februari 2002, omdat bij de inwerkingtreding van de vorige Valenciaanse Stedenbouwwet (Wet 16/2003 van 30 december) op 1 februari 2006, en die reeds onverjaarbaarheid voor beschermde grond vaststelde, de VIER jaar al waren verstreken van de verjaringstermijn van de wetgeving die tot die datum van kracht was.
Voordelen van het legaliseren van uw woning
Om te beginnen zal uw gemoedsrust toenemen omdat u weet dat uw woning geen enkel probleem zal veroorzaken bij de autoriteiten als het gaat om het openen van een dossier, het opleggen van sancties of zelfs het verzoek om uw huis te verlaten, het afsluiten van nutsvoorzieningen en mogelijk zelfs sloop. Daarnaast kan uw huis in waarde stijgen met de mogelijkheid tot renovatiewerkzaamheden en verbouwingen, evenals toegang tot de vastgoedsector voor verkoop, verhuur, enzovoort.
Veel voorkomende gevallen waarin het nodig is om het eigendom te legaliseren
- Als de eigenaar zijn woning wil verhuren binnen het kader van de wet;
- Als de eigenaar van plan is zijn woning te verkopen en deze is niet gelegaliseerd, dan moet dit eerst gebeuren, evenals wanneer men een hypotheek wil aanvragen of het als erfenis wil nalaten;
- Om de woning in het Kadaster te registreren, om een eigendomsakte te formaliseren of om een andere soortgelijke procedure te kunnen uitvoeren;
- Om overtredingen op stedenbouwkundige voorschriften op te lossen, waarbij de aanvraag voor een gemeentelijke vergunning “a posteriori” (na voltooiing van de werkzaamheden) wordt gestart. Met andere woorden, het is het omgekeerde proces van de normale gang van zaken en wat wettelijk is vastgesteld;
- Voor het aanvragen van subsidie voor de renovatie van de woning;
- Voor het veranderen van de nutsvoorzieningen (elektriciteit, water, gas, telecommunicatie of andere diensten) en men niet over een bewoonbaarheidscertificaat beschikt.
Wat als ik met een van deze gevallen word geconfronteerd of als de overheid vereist dat ik het legaliseer voordat ik het zelf van plan was?
Maakt u zich geen zorgen. In dit geval, of als u twijfelt over uw vrijwillige legalisatieprocedure, aarzel dan niet om contact op te nemen met Lex Foris International Law, zodat wij uw zaak kunnen bestuderen en u verder kunnen helpen.
Rafael Montes Velástegui