De verificatie van de waarde van de aangekochte woning is de nachtmerrie van elke woning-eigenaar.
In feite is het een vorm van herziening van de waarde van het onroerend goed, binnen vier jaar na de aankoop, waarop de Autonome Gemeenschap (Comunidad Autónoma, of CA) zich wil baseren om meer belasting te heffen dan je al hebt betaald in de vorm van overdrachtsbelasting toen je het huis kocht.
Laten we het uitleggen met een voorbeeld. Als je het onroerend goed voor €100.000 hebt gekocht en je hebt de overdrachtsbelasting over dit bedrag betaald, maar de CA is van mening dat het onroerend goed in werkelijkheid €120.000 waard is, dan zullen zij de overdrachtsbelasting over het verschil van €20.000 vorderen.
Hoe werkt de verificatie van waarden?
Om een waardecontrole te kunnen laten uitvoeren, moet de CA je eerst op de hoogte stellen van de opening van het waardecontroledossier en de datum waarop hun architect het huis zal bezoeken. Je hebt het recht om aanwezig te zijn bij de controle door de architect en de architect moet zijn taxatie baseren op de binnen- en buitenkant van het huis.
Hier begint het eerste probleem. Als je een huis koopt dat in puin ligt en na drie jaar renovatie komt de architect langs voor een taxatie, dan is de waarde van het huis niet meer dezelfde als op het moment van aankoop. Een manier om dit probleem tegen te gaan is om een officiële taxatie te laten uitvoeren op het moment van, of vlak voor, de aankoop. Als je met een hypotheek koopt, heb je die taxatie al in handen.
Na het bezoek zal de CA een liquidatievoorstel uitbrengen waarin ze je zullen adviseren over de waarde die ze willen toepassen ten behoeve van de liquidatie van de overdrachtsbelasting. Dit liquidatievoorstel moet specifiek, gemotiveerd en gebaseerd zijn op de taxatie die tijdens het bezoek aan het onroerend goed is uitgevoerd.
Met andere woorden, de taxatie moet gebaseerd zijn op de werkelijke gegevens van het onroerend goed en niet op een eenvoudige verificatie van de verkoopprijzen van de eigendommen in de buurt zonder rekening te houden met de bijzonderheden van de aankoop waarover ze extra belastingen willen heffen.
Een motivering kan niet alleen een uitleg van de toepasselijke wetgeving bevatten, maar moet ook een toepassing van die wetgeving op de zaak bevatten, rekening houdend met de bijzondere omstandigheden van het geval. In de praktijk gebruiken administratieve instanties gestandaardiseerde sjablonen die nauwelijks geïndividualiseerd zijn, zodat je de waardebepaling kan aanvechten.
De rol van de referentiewaarde bij de waardecontrole
Er is een eenvoudige manier om te voorkomen dat de CA een waardecontrole kan uitvoeren: geef de overdrachtsbelasting aan voor een waarde die gelijk is aan, of hoger is dan, de referentiewaarde. Klik hier om meer te lezen over de referentiewaarde.
Als je de belasting over de referentiewaarde betaalt terwijl deze hoger is dan de aankoopprijs, zal de CA de waarde van het onroerend goed niet herzien. In de wet staat zelfs dat ze de waarde niet kunnen controleren als je de referentiewaarde gebruikt.
Een kleine nuance: je moet er rekening mee houden dat de wet zegt dat je de hoogste waarde tussen de referentiewaarde en de aankoopwaarde moet gebruiken. Je kunt dus niet de referentiewaarde gebruiken als de aankoopwaarde hoger is. Als je dat wel doet, kan het zijn dat de CA (of zelfs het kadaster zelf) je erop wijst en de belasting op de aankoopwaarde vordert.
De tegenstrijdige taxatie
Zodra je de heffing hebt ontvangen, heb je het recht om een tegenstrijdige taxatie aan te vragen. Bij deze taxatie stuur je een taxateur van jouw keuze naar de woning om een tweede taxatie uit te voeren met als doel de waarde van de woning te verlagen ten opzichte van de waarde die de CA heeft vastgesteld.
Je kunt ervoor kiezen om de taxatie direct te laten uitvoeren en deze op te nemen in het bezwaar tegen de vereffening, of, als jouw bezwaar is gebaseerd op ander bewijs, kun je het recht voorbehouden om de tegenstrijdige taxatie te laten uitvoeren. Het is belangrijk om het voornemen om de tegenexpertise te laten uitvoeren in de eerste vordering kenbaar te maken, aangezien dit volgens de wet het enige moment is waarop deze kan worden aangevraagd.
Selena Escandell