De Spaanse wetgeving heeft een specifieke wet voor de verhuur van woningen die door de jaren heen meerdere malen is veranderd, vooral als het gaat over de duur van de contracten. Zo was de minimum duur van een huurcontract voor een woning in 1995 5 jaar, wat in 2013 werd veranderd naar 3 jaar, en in 2019 weer terug naar 5 jaar en zelfs 7 jaar als de verhuurder een vennootschap is.
Vervolgens bepaalt de wet ook de maximum duur, zowel tot 2013 als vanaf 2019 stelt de wet vast dat een contract van 5 jaar met maximaal 3 jaar mag worden verlengd. In de jaren tussen 2013 en 2019 werd gewisseld tussen een verlenging van maximaal 1 jaar of 3 jaar.
Met andere woorden,
de wet bepaalt specifiek hoe lang een contract van een huurwoning mag doorlopen zonder dat een nieuw contract nodig is. Momenteel is de maximale duur 5 jaar plus 3 jaar verlenging, dus 8 jaar. Dit heeft te maken met het standpunt van de wetgever dat huurcontracten tijdelijk moeten zijn en niet oneindig mogen voortduren.
Wat gebeurt er na afloop van de maximale duur?
De wet is heel precies wanneer het gaat om het vaststellen van de maximale duur van het huurcontract, maar zegt vervolgens niets over wat daarna moet gebeuren. Wat nou als de maximale duur is afgelopen en zowel de huurder als verhuurder negeren dit? Woont de huurder dan ineens illegaal? Moet de huurder nog wel huur blijven betalen, of is hij/zij dan ineens een kraker? Dit vraagstuk is precies waar de Spaanse Hoge Raad zich over heeft uitgesproken in haar arrest van 31 maart 2021.
Korte situatieschets van het arrest
In het genoemde arrest gaat het om een zaak waarbij een woning eerst wordt verhuurd en vervolgens 18 jaar later wordt verkocht aan derden. Deze derden willen dat de huurder de woning oplevert omdat het contract zou zijn verlopen, maar de huurder, die al die tijd wel lekker heeft gewoond en zijn huur heeft betaald, wil lekker blijven zitten.
In dit specifieke geval is de wetgeving uit 1995 van toepassing, waardoor het contract een maximale looptijd had van 5 jaar en drie jaar verlenging. Het contract zou, op grond van deze berekeningen, in 2006 zijn afgelopen, en pas in 2018 werd de uitzettingsprocedure gestart.
De stilzwijgende vernieuwing van het huurcontract
Het arrest baseert zich op het artikel 1566 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek dat letterlijk bepaalt dat:
“Wanneer een huurder, met goedkeuring van de verhuurder, vijftien dagen van de gehuurde zaak gebruik blijft maken na afloop van het contract, dan wordt begrepen dat deze stilzwijgend wordt vernieuwd voor de termijn als bedoelt in artikelen 1577 en 1581, tenzij voorafgaand een kennisgeving heeft plaatsgevonden.”
Vervolgens citeert de Hoge Raad haar eigen arrest van 26 september 2018 waarin zij al bepaalde dat na afloop van de termijn sprake is van een vernieuwing van het contract, dus geen verlenging maar een nieuw contract, met stilzwijgende goedkeuring door de contractpartijen.
Om te kunnen spreken van een stilzwijgende goedkeuring is het voldoende dat de huurder 15 dagen na afloop van het contract in de woning blijft en dat de verhuurder in de termijn niets doet om de beëindiging van het contract te handhaven of de huurder te vragen de woning te verlaten.
De duur van het nieuwe contract
Op het nieuwe contract zijn dezelfde voorwaarden van toepassing als op het oude contract. Wat hierbij wel kan veranderen is de duur. Voor de minimale en maximale duur moet namelijk worden gekeken naar de wetgeving die van toepassing is op dat moment.
Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat een contract waar bij ondertekening een minimum van 3 jaar en een maximum van 4 jaar voor was vastgesteld, zich omzet in een contract van mínimaal 5 jaar met drie jaar verlenging. Dit is een looptijd die twee keer zo lang is als het vorige contract.
Voorbeeld berekening
In de zaak die aanhangig was gemaakt bij de Hoge Raad was het contract getekend in 1998. De procedure werd pas gestart in 2018, maar al in 2017 werd een brief gestuurd door de verhuurder waarin de huur werd opgezegd. Ter verduidelijking van hetgeen bovenstaand is uitgelegd, zullen wij in de genoemde zaak de berekeningen van de termijnen uiteenzetten. Voor de duidelijkheid, gezien wijzigingen van wetsartikelen, gaan wij ervan uit dat de huur op 1 januari van de respectievelijke jaren afliep.
Een contract van 1 januari 1998 heeft een maximale duur van 8 jaar, wat dus afloopt op 1 januari 2006.
Een nieuw contract van 1 januari 2006 heeft een maximale duur van 8 jaar, wat afloopt op 1 januari 2014.
Een nieuw contract van 1 januari 2014 heeft een maximale duur van 4 jaar, wat afloopt op 1 januari 2018.
Wanneer de verhuurders in 2017 een brief sturen dat zij de woning opeisen na afloop van het contract, zal geen stilzwijgende vernieuwing plaatsvinden op 1 januari 2018 (officieel 15 dagen later, zoals uitgelegd), en dus is het contract beëindigd en moet de huurder de woning verlaten. Wel zal tot 1 januari 2018 moeten worden gewacht met de oplevering, omdat de wettelijke verlenging van een jaar al is begonnen.
Selena Escandell Beutick