Wanneer je in Spanje een woning te koop zet bij de makelaar, moet je goed opletten wat de afspraken zijn met die makelaar. Houd er ook rekening mee dat de makelaar in Spanje niet dezelfde functie heeft als in Nederland. Iedereen kan hier makelaar worden. Bepaalde keurmerken worden bovendien erg eenvoudig verkregen, waardoor zij geen echt kwaliteitskenmerk vormen.
De meeste makelaars zullen met de verkoper een overeenkomst tekenen waarin zij de afspraken tussen de partijen vastleggen, zoals bijvoorbeeld het honorarium van de makelaar, de exclusiviteit en bepaalde voorwaarden voor de overdracht van de woning.
Wanneer de makelaar een koper heeft gevonden, wordt er meestal een reserveringsovereenkomst gesloten met de koper. In deze overeenkomst staan de basisafspraken voor de overdracht en wordt er een aanbetaling gedaan. De makelaar wordt op dat moment “depothouder” van deze aanbetaling en verkrijgt daarmee verantwoordelijkheden.
Nadat de reservering is getekend, krijgen koper en verkoper de tijd om de voorwaarden van de overdracht uit te werken en vast te leggen in een koopovereenkomst. In Nederland wordt dit vaak het “voorlopig koopcontract” genoemd. Tot die tijd, blijft het als reservering gedeponeerde bedrag bij de depothouder (in dit geval dus vaak de makelaar) op de rekening staan.
De depothouder is verantwoordelijk voor de ontvangen gelden en mag deze niet terugstorten naar de koper zonder toestemming van de verkoper. Het is op dat moment namelijk het geld van de verkoper.
Wanneer de koper en verkoper het eens worden over de voorwaarden voor de overdracht, wordt de koopovereenkomst getekend en zal de koper een grotere aanbetaling verrichten. En daarna krijgt de verkoper de tijd om te voldoen aan de overeengekomen voorwaarden tot de datum van overdracht bij de notaris.
Echter, wanneer er geen overeenkomst wordt bereikt, moet er goed gekeken worden naar het reserveringscontract en de reden waarom de overdracht niet doorgaat:
- Indien de verkoper simpelweg afhaakt, krijgt de koper het als reservering gedeponeerde bedrag terug;
- Echter, als de koper afhaakt zonder gedegen reden, dan krijgt de koper de reservering uiteraard niet terug. Uit het contract tussen de verkoper en de makelaar moet blijken of de verkoper dit bedrag dan krijgt of dat de makelaar recht heeft op een deel hiervan.
Wat is een gedegen regel voor het afhaken van de koper?
Allereerst moeten we dan kijken naar de reserveringsovereenkomst. Staan hier al voorwaarden in genoemd waar de verkoper aan moet voldoen? Soms is er sprake van een financieringsvoorbehoud in welk geval de koper de aanbetaling terug kan krijgen.
Het kan bijvoorbeeld ook zijn dat er in de reserveringsovereenkomst is vastgelegd dat de verkoper bepaalde documenten moet leveren voor de overdracht of dat de verkoper de beschrijving van de woning in het Eigendomsregister moet laten aanpassen op basis van de werkelijke m2 (bijvoorbeeld de registratie van een zwembad). Als de verkoper dit dan weigert, dan heeft de koper een gedegen reden om af te haken.
De verkoper mag wél weigeren om nieuwe voorwaarden in de koopovereenkomst op te nemen.
Het gebeurt echter regelmatig dat de koper na het tekenen van de reservering met nieuwe voorwaarden komt. Aangezien deze voorwaarden niet al in de reservering waren opgenomen, kan de koper deze niet opleggen aan de verkoper.
De koper kan dus niet van de verkoper eisen om een zwembad te registreren of een nieuwe septic tank te plaatsen, als dit niet in de reservering was vastgelegd. Uiteraard moet er geen sprake zijn van illegale situaties die de verkoper niet wil oplossen. Om dat op te lossen kan de verkoper een certificaat leveren van de gemeente dat er geen boeteprocedure loopt voor illegale bouw.
Wat gebeurt er als de partijen het niet eens worden over de koopovereenkomst?
Wanneer de partijen er niet uitkomen met betrekking tot de voorwaarden van de koopovereenkomst en er ontstaat een discussie over het als reservering gedeponeerde bedrag, dan mag dit bedrag nooit worden uitbetaald aan de koper zonder toestemming van de verkoper. Het is op dat moment namelijk het geld van de verkoper.
De depothouder is dan verplicht het geld op haar rekening te laten staan totdat de partijen een akkoord hebben bereikt, of in geval van twijfel, kan de depothouder het geld deponeren bij de rechtbank.
Ilonka Dekker