De hotelsector is al jaren aan het klagen over de particulieren die hun woning verhuren. Het begon in de jaren na de onroerend goed crisis. Het hotelaanbod was schaars, waardoor de prijzen hoog waren. Particulieren maakten daar gebruik van door hun woning aan te bieden voor korte verblijven. Portals als AirBnB en Booking sprongen daarop in en creëerden uiterst effectieve platformen voor particulieren om de woning te verhuren.
Door de druk van de hotelsector werd er regelgeving gemaakt om deze particulieren te registreren en ze strenge voorwaarden op te leggen. In 2018 werd deze ingevoerd, maar dat was de hotelsector niet genoeg. De concurrentie bleef toenemen. Afgelopen augustus 2024 werd er een aanpassing van de bestaande wet op het Toerisme doorgedrukt. Het heeft nog eens 6 jaar geduurd, maar nu is de wet zodanig ingericht dat het op papier wel heel erg onaantrekkelijk wordt om te verhuren aan vakantiegangers.
Deze aanpassing is “op papier” een doodsteek voor de particuliere verhuurder.
Alle verhuur voor de duur van minder dan 11 dagen wordt gereguleerd op een bijzonder intense manier. Aan de particulier worden dezelfde eisen gesteld als een hotel, maar met bijkomende voorwaarden waardoor het menig particulier onmogelijk zou kunnen worden om de woning voor korte termijn te verhuren.
Hoewel de wet de definitie van toeristische verhuur strikt koppelt aan verblijven van 11 dagen of minder, lijkt er in de praktijk ruimte te ontstaan voor gemeenten om — via hun ruimtelijk beleid — ook langere vormen van verhuur onder vergunningplicht te brengen. Juridisch is deze praktijk discutabel en tot de hoogste rechtspraak hierover uitsluitsel geeft, blijft het een verdedigbare, maar niet onomstreden interpretatie. Ik blijf in dit artikel maar even vasthouden aan de 11 dagen, maar houd in het achterhoofd dat een verblijf tot 60 dagen als vakantieverhuur kan worden beschouwd. Die verschillende interpretaties dragen niet bij aan de rechtszekerheid.
Een veelgenoemd voorbeeld van wat particuliere huurders te wachten staat, is dat van het zogenaamde verbod van sleutelkastjes: Dit verbod is op dit moment niet het geval. De wet regelt dit niet. Er is wel een plan om in de toekomst een reglement te maken waarin dit verbod wordt opgenomen. Er schijnt een ontwerp tekst te zijn waar deze verhalen uit voortkomen maar die kan op de officiële site van Valencia niet gevonden worden. Toch is het een vooraankondiging van wat ze allemaal van plan zijn bij de Deelstaat Valencia.
Overweeg je toch in de deelstaat Valencia te verhuren aan vakantiegangers, moet je rekening houden met de volgende voorwaarden:
- Wetgeving: De nieuwe regelgeving verplicht de eigenaar om te voldoen aan alle andere wetgeving. Dit wil zeggen dat als je een discussie hebt met de gemeente (die zoals we weten jaren kan duren) over het al dan niet op de juiste manier hebben gelegd van zonnepanelen, dit een reden kan zijn om registratie als verhuurder te verkrijgen.
- Locatie: Het was al noodzakelijk om in de publiciteit het registratienummer te vermelden van de Generalitat Valenciana. Nu is het ook verplicht om de exacte locatie te vermelden via de catastrale referentie. Op zich niet zo spannend.
- Gemeentelijke controle: De nieuwe regeling heeft meer bevoegdheden aan gemeentes gegeven. Die kunnen specifieke reguleringen maken binnen hun territoir op grond waarvan alle verhuurders moeten voldoen een specifieke voorwaarden. Dit kan ertoe leiden dat je in de ene gemeente een schildje aan de muur moet hangen, in de andere gemeente het schildje van de muur moet halen. We maken dit soort praktijken mee met het eco vignet voor auto’s. Elke stad met een zeker aantal inwoners mag eigen regels bepalen voor toegang van bepaalde categorieën. De rechtszekerheid is hiermee niet gebaat.
- Definitie vakantieverhuur: De nieuwe regelgeving bepaalt nu dat alleen verblijf tot en met 10 dagen gekwalificeerd is als ‘vakantiehuur’. Een verhuur van 11 dagen valt dus niet onder de regeling en vereist geen specifieke registratie. Maar, er zijn interpretaties van de wet die gemeentes de mogelijkheid geven om dit begrip op te rekken naar, bijvoorbeeld, 60 dagen. Veel onduidelijkheid dus.
- Duur registratie: De registratie termijn is gemaximeerd tot 5 jaar. Na die termijn moet de registratie vernieuwd worden. Dit brengt onzekerheid voor mensen die een tweede woning kopen met de gedachte een deel van de kosten te financieren uit verhuur. Wat als de registratie niet wordt verlengd?
- Kwaliteitseisen: De nieuwe regeling pretendeert via een reglement kwaliteitseisen in te voeren, eisen aan de ‘look & feel’ van de woning, veiligheid, uitrusting en toegang. Waar een overheid over reguleert zullen we willekeur terugvinden in de handhaving. Het is onmogelijk om kwaliteitseisen vast te leggen. Is een witte muur toegestaan, maar een groene muur niet? Is een 60er jaren stijl niet geoorloofd? Mag de magnetron meer dan 5 jaar oud zijn?
- Disciplinair regime: Tussen de te verwachten voorwaardes voor disciplinaire acties valt op dat als de woning binnen de periode van registratie wordt verhuurd voor langere periodes dan 10 dagen, de registratie kan worden ingetrokken. Veel huiseigenaren verhuren de woning per week in de zomer aan toeristen, maar ook soms per 2 weken. Dit laatste is een reden om registratie in te trekken. In de winter worden die woningen soms per maand of periodes van maanden aan overwinteraars verhuurd. Ook dat is nu een reden voor intrekking van de registratie. Kortom, de huiseigenaar moet kiezen, een verhuur van meer of minder dan 10 dagen. Er is geen mengvorm meer mogelijk.
- Hoofdelijke aansprakelijkheid voor misbruik: Huiseigenaren zijn met de regeling hoofdelijk aansprakelijk voor misbruik. Veel eigenaren verhuren via een tussenpersoon, een lokale makelaar of een verhuurorganisatie. Als deze tussenpersoon de regels niet naleeft, kan de eigenaar mede aansprakelijk gehouden worden als deze niet binnen bepaalde tijd inlichtingen verstrekt over de tussenpersoon. We weten als geen ander dat de berichten van de overheid in veel gevallen niet bij de bestemde persoon geraken. De post werkt slecht. Veel huiseigenaren zijn buitenlanders en er is geen centrale basisadministratie in Spanje waar gegevens automatisch worden bijgewerkt.
Kortom, een hotel mag haar activiteit gewoon voortzetten, ook als ze een discussie heeft met de gemeente over de gelegde zonnepanelen, of als er een discussie is met de fiscus over de afdracht van BTW. Onder de nieuwe regeling zijn dit redenen om registratie voor verhuur aan een huiseigenaar te weigeren of in te trekken. Een hotel hoeft niet elke 5 jaar opnieuw een vergunning voor de activiteit aan te vragen. Een hotel mag worden ingericht zoals het wil, kitch, modern, oudbollig. Dat maakt niet uit. Of het binnen de smaak van een ambtenaar valt of niet, is geen reden om de exploitatie te weigeren. Onder de nieuwe regeling van Valencia is dit anders voor huiseigenaren. De huiseigenaar moet voldoen aan “de ontwerp- en kwaliteitsnormen voor woongebouwen met betrekking tot de relatie tussen de verschillende ruimten, lineaire afmetingen, horizontale en verticale circulaties, ventilatie- en verlichtingsopeningen, parkeerplaatsen en verlichting en ventilatie van woningen en het gebouw.”
Het lijkt erop dat de hotelsector na ongeveer 14 jaar de slag om toeristen heeft gewonnen. De regulering van particuliere vakantieverhuur kan het de particuliere verhuurder zo ingewikkeld maken dat het niet interessant is. Maar is Valencia hierbij gebaat? Het toerisme droeg in 2023 in heel Spanje 12,8% bij aan het Nationale BBP en in 2022 maar liefst 15,1% van het regionale BBP van Valencia. Het argument dat gebruikt wordt is dat de toeristische druk te groot wordt en dat er een woningtekort dreigt, maar er zijn geen statistieken bekend. Het lijkt allemaal ad hoc beleid, ingegeven door lokale druk van bewoners. De veelal buitenlandse huiseigenaren hebben geen stem.
Roeland van Passel