Sinds begin jaar 2022 past Spanje een nieuwe methode toe om de minimale fiscale waarde voor een woning te bepalen. Dit nieuwe systeem resulteert in waarden die over het algemeen hoger zijn en veel dichter bij de werkelijke marktwaarde liggen dan voorheen, waardoor het als ‘eerlijker’ wordt beschouwd door de Spaanse belastingdienst.
Deze waarde is niet de waarde die in het WOZ-register, oftewel el catastro, wordt weergegeven, maar een waarde die opgevraagd kan worden bij catastro.
Bij de aankoop van een woning in Spanje is het belangrijk de minimale fiscale waarde te controleren. De Spaanse Belastingdienst houdt deze waarde namelijk aan bij het afrekenen van de overdrachtsbelasting.
Meestal is de minimale fiscale waarde lager dan de marktwaarde en daarmee in de meeste gevallen ook lager dan de koopsom. Echter, het kan gebeuren dat de koopsom lager is dan de minimale fiscale waarde, bijv. als u een woning koopt van een bank en soms is de minimale fiscale waarde simpelweg niet realistisch.
In het geval dat de koopsom lager is dan de minimale fiscale waarde, zal de belastingdienst de overdrachtsbelasting heffen over de minimale fiscale waarde en niet over de lagere koopsom. Dit kan betekenen dat u daardoor meer overdrachtsbelasting betaalt dan eigenlijk nodig is op basis van de koopsom:
Voorbeeld 1
Stel u koopt een woning van 200.000,00€, maar de minimale fiscale waarde is 250.000€. Dan betaalt u in de provincie Alicante 10% overdrachtsbelasting over 250.000,00€, oftewel 25.000€, en niet over de koopsom van 200.000,00€, oftewel 20.000,00€. Dat is 5.000,00€ méér!
Voorbeeld 2
U koopt een woning met een garage. De koopsom van de woning is 200.000,00€ en die van de garage is 15.000,00€. Hier zou u eigenlijk 20.000€ overdrachtsbelasting betalen over de woning en 1.500,00€ over de garage. Echter, als de minimale fiscale waarde van de garage ineens 30.000,00€ blijkt te zijn, kunt u spelen met beide waardes door bijvoorbeeld de koopsom van de woning te verlagen met 15.000,00€ zolang het maar boven de minimale fiscale waarde van de woning blijft. In de notariële akte kunt u dan laten vastleggen dat u de woning koopt voor 185.000,00€ en de garage voor 30.000,00€.
Houd er wél rekening mee dat als u koopt met een hypotheek het kan zijn dat uw bank dit niet accepteert. Ook is het belangrijk om er rekening mee te houden dat de koopsom bij aankoop in acht wordt genomen om de winstbelasting bij verkoop te berekenen. De verkoper accepteert dit mogelijk ook niet met oog op de winstbelasting die de verkoper moet betalen.
Bezwaar maken
Het is mogelijk om bezwaar in te dienen tegen de bepaalde minimale fiscale waarde. Dit kunt u als eigenaar doen vóór het moment van verkoop om zo discussie met de koper over deze waarde te voorkomen. De meeste verkopers zien dit echter als een probleem van de koper.
Ook ná de overdracht, kan de nieuwe eigenaar bezwaar indienen tegen deze waarde. U kunt ervoor kiezen de belastingaangifte in te dienen op basis van de koopsom en daarna met de belastingdienst in discussie te gaan. Als u dan niet in het gelijk wordt gesteld zal de belastingdienst alleen wel een naheffing met boeterente plegen. Daarom kiezen de meeste mensen ervoor om de overdrachtsbelasting te betalen over de minimale fiscale waarde die hoger is dan de koopsom, en daarna bezwaar in te dienen tegen deze waarde met aanvraag tot teruggave van het te veel betaalde bedrag.
Ilonka Dekker