España dispone desde principios del año 2022 de un nuevo método para determinar el valor fiscal mínimo de una vivienda, llamado valor de referencia. Este nuevo sistema resulta en valores generalmente más altos y mucho más cercanos al valor comercial que antes, por lo que las autoridades fiscales españolas lo consideran «más justo».
Este no es el valor catastral que sale en el recibo del IBI, sino un valor que se puede solicitar en catastro.
Al comprar una propiedad en España, es importante comprobar el valor de referencia. Las autoridades fiscales españolas utilizan este valor al liquidar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
El valor de referencia suele ser inferior al valor de mercado y, por lo tanto, en la mayoría de los casos también inferior al precio de compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que el precio de compra sea inferior al valor de referencia. Por ejemplo, cuando compras una casa de un banco, pero a veces el valor de referencia simplemente no es realista.
Si el precio de compraventa es inferior al valor de referencia, las autoridades fiscales gravarán el impuesto sobre transmisiones sobre el valor de referencia y no sobre el precio de compraventa inferior. Esto puede significar que pagas más impuestos de transmisiones de lo que realmente es necesario sobre la base del precio de compra:
Ejemplo 1
Por ejemplo, compras una casa por 200.000,00 €, pero el valor de referencia es de 250.000 €. Entonces pagas en la provincia de Alicante el 10% de impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre 250.000,00 €, o 25.000 €, y no sobre el precio de compra de 200.000,00 €, o 20.000,00 €. ¡Son 5.000,00 € más!
Ejemplo 2
Cuando compras una casa con garaje y el precio de compraventa de la casa es de 200.000,00 € y el del garaje es de 15.000,00 €, en realidad pagarías 20.000 € de IVA por la vivienda y 1.500,00 € por el garaje. Sin embargo, si el valor de referencia del garaje de repente resulta ser de 30.000,00 €, puedes jugar con los valores, por ejemplo, bajando el precio de compra de la vivienda en 15.000,00 €. En la escritura de compraventa entonces puedes hacer constar que compras la casa por 185.000,00€ (siempre que sea superior al valor de referencia) y el garaje por 30.000,00€.
Sin embargo, ten en cuenta que, si compras con hipoteca, también puede ser que tu banco no lo acepte. También es importante tener en cuenta que el precio de compraventa se tiene en cuenta al calcular el impuesto a las ganancias en la venta. Puede que el vendedor no lo acepte en vista del impuesto de ganancias que debe pagar por la venta.
Objetar
Es posible oponerse al valor de referencia determinado. Como propietario, puedes hacerlo antes del momento de la venta para evitar discutir con el comprador sobre este valor, pero la mayoría de los vendedores lo ven como un problema del comprador.
Incluso después de la compraventa, el nuevo propietario puede oponerse a este valor. Puede optar por presentar la declaración de impuestos sobre transmisiones en función del precio de compraventa y luego entrar en discusión con las autoridades fiscales. Si éstos entienden que no estás en tu derecho, harán una liquidación adicional con intereses moratorios. Es por eso, la mayoría de las personas optan por pagar el impuesto sobre transmisiones sobre el valor de referencia superior al precio de compraventa, y luego presentar un recurso contra este valor con una solicitud de devolución del monto pagado en exceso.
Ilonka Dekker