Het komt veel voor, gezamenlijk eigendom van een woning met een broer, de tweede vrouw van de vader, of met een ex-partner. Als de relatie met de andere eigenaar gecompliceerd is, dan ontstaan er allerlei problemen. Men wil op dezelfde momenten gebruik maken van de woning, of men wordt het niet eens over de verkoop of verhuur.
In dit artikel bespreken we de gebruiksrechten. Wat doe je in de situatie als je voor de deur staat en de andere eigenaar blijkt de woning te gebruiken? Kan je de toegang tot de woning worden ontzegd? Of kan je de woning gewoon betreden?
Rechten van de eigenaren
De eigendomsrechten op het gemeenschappelijk goed zijn geregeld in artikel 394 en volgenden van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat “elke deelnemer gebruik mag maken van de gemeenschappelijke zaken, op voorwaarde dat deze overeenkomstig hun bestemming gebruikt worden op een manier die de belangen van de gemeenschap niet schaadt, noch medegebruikers belet ze te gebruiken volgens hun recht”. Daarom mag iedere mede-eigenaar – de grenzen altijd in acht nemende – zich dienen en optimaal gebruik maken van de gemeenschappelijke zaak, ongeachte de grootte van het aandeel in de onroerende zaak.
Dit recht is niet absoluut, maar zal gelden zolang de aard van de zaak dit toelaat (ondeelbaar of niet) en zal afhankelijk zijn van de persoonlijke- en andere omstandigheden van de zaak.
De Spaanse Hoge Raad heeft bepaald dat het uitsluitend gebruik van het eigendom door slechts een van de mede-eigenaren onwettig is en kan leiden tot uitzetting op grond van ‘kraak’. Iemand kan dus niet de woning permanent en met exclusief karakter bezetten.
Wanneer persoonlijke omstandigheden het gelijktijdig gebruik door alle mede-eigenaren verhinderen of ontmoedigen, heeft de Spaanse Hoge Raad bepaalt data een eerlijke manier van wisselend gebruik moet worden vastgesteld: “de toepassing van om beurten exclusief gebruik voor opeenvolgende en terugkerende periodes zal worden beschouwd als een eerlijke manier die van toepassing is op gevallen van bewoners van woningen wanneer solidair of gedeeld gebruik niet mogelijk of raadzaam is of wanneer de gemeenschap of een bewoner hierop aandringt”.
In ieder geval, als een mede-eigenaar van mening is dat het exclusief gebruik van het onroerend goed door een andere mede-eigenaar zijn gebruiksrechten schendt, kan hij op het gebruik van de gemeenschappelijke woning opeisen, of anders betaling van huur voor exclusief gebruik vragen. Vanaf dat moment ontstaat de verplichting tot vergoeding aan de mede-eigenaar die er niet over beschikt. Indien een dergelijk recht niet wordt ingeroepen door de andere eigenaren, wordt het exclusieve gebruik door de een mede-eigenaar beschouwd als ‘getolereerd’ of ‘toegestaan’ en bestaat er geen aanspraak op compensatie.
Waar het op neerkomt is dat zolang een mede-eigenaar de woning exclusief bezet zonder in dat genot gestoord te worden door de andere eigenaren, er sprake is van gedoging. Zodra de bezettende mede-eigenaar wordt aangesproken door de andere mede-eigenaar, is deze compensatie verschuldigd.
Huisvredebreuk
Wat nou als een mede-eigenaar de woning onrechtmatig bezit, daarop wordt aangesproken door de andere mede-eigenaar, maar geen aanstalten maakt om de bezetting te beëindigen of compensatie te betalen. Kan de andere mede-eigenaar hetzelfde doen, de woning gewoon bezetten zodra de ander even niet in het huis is?
Zoals hiervoor gesproken kan de bezetter alleen door de rechter uit het huis worden gezet. Als men het recht in eigen handen neemt, maakt de andere mede-eigenaar kans om vervolgd te worden voor huisvredebreuk.
Huisvredebreuk is in Spanje vastgelegd in artikel 202 van het Wetboek van Strafrecht, dat het als een misdrijf definieert op grond van het binnendringen of verblijven in een woning zonder toestemming en tegen de wil van de bewoner. De wet spreekt niet van de wil van de eigenaar, maar van de bewoner.
De letterlijke tekst is als volgt:
1. Degene die, zonder er te wonen, de woning van een ander binnendringt of daarin verblijft zonder toestemming en tegen de wil van de bewoner zal worden gestraft met een gevangenisstraf van zes maanden tot twee jaar.
2. Indien de handeling zich voltrekt met geweld of intimidatie zal de opgelegde gevangenisstraf een tot vier jaar zijn plus een straf van zes tot twaalf maanden.
Met andere woorden, er zijn twee gedragingen die tot veroordeling van een misdrijf tot huisvredebreuk kunnen leiden:
• Het binnentreden in andermans woning zonder toestemming en tegen de wil van de bewoner.
• Verblijf in de woning tegen de wil van de bewoner.
De kern van dit misdrijf zit hem in wat wordt verstaan onder “woning”. Volgens de ‘Real Academia Española’ (Spaanse Koninklijke Academie, verantwoordelijk voor taalregulatie) wordt een woning gedefinieerd als “afgesloten ruimte afgescheiden van de buitenwereld waarin het privé-leven zich afspeelt, bestemd om in te overnachten en voor gebruik, hoewel niet noodzakelijk permanent”. Met andere woorden, het is de plaats waar de persoon verblijft (niet per se permanent) en waarin zijn privé-leven zich afspeelt.
Hoewel dit concept eerder praktisch dan juridisch is, geeft het Spaanse Grondwet Gerecht ons een concreter begrip door erop te wijzen dat het “de ruimte is waarin het individu vrij is van sociale gebruiken en sociale conventies en waarin hij zijn meest intieme vrijheid bezigt”.
Wat er werkelijk volgens de doctrine (en volgens mij) wordt beschermd, is niet zozeer de onschendbaarheid van de muren die de woning vormen, als wel de persoonlijke levenssfeer van de bewoner, dus wat zich binnen die muren afspeelt.
Het misdrijf huisvredebreuk is louter een handeling. Dat wil zeggen, er hoeft niet worden bewezen dat de privacy van de bewoner is geschonden. Het is al voldoende wanneer de pleger het huis binnen is gegaan zonder toestemming of, eenmaal binnen is, de woning weigert te verlaten wanneer dat door de bewoner gevraagd wordt.
We moeten ook benadrukken het bij het plegen van dit misdrijf een vereiste is dat degene die de misdaad begaat, niet in de woning verblijft (hetzij gewoonlijk, hetzij sporadisch). Dat wil zeggen, en in beginsel, dat medebewoners geen huisvredebreuk kunnen plegen. Dit lijkt evident, maar toch kan dat in de praktijk problemen opleveren.
Wat gebeurt er bijvoorbeeld in gevallen waarin een bewoner de woning niet met anderen wil delen? Omdat de woning onschendbaar is, kan een van de medebewoners een andere medebewoner niet uitzetten. Er zijn echter situaties waarin het samenwonen niet langer kan voortduren. Een hedendaags voorbeeld is dat van huiselijk geweld. In dit geval kan de situatie van het slachtoffer vereisen dat de verdachte of aanvaller uit de buurt van de gezinswoning moet blijven. Voor deze situaties biedt het rechtssysteem bepaalde oplossingen.
En wat gebeurt er in gevallen waarin een medebewoner niet wil dat een bepaald persoon toegang krijgt tot de woning, maar de andere medebewoner wil dat wel? Het geval waarin bijvoorbeeld twee huisgenoten moeten beslissen om een derde tot de woning toe te laten. In dergelijke situaties moet de onschendbaarheid van de woonplek ertoe leiden dat het belang van de bewoner die de “bezoeker” buiten de woning wil houden prevaleert. Ook als initieel toestemming is gegeven aan de derde om in de woning te verblijven, mocht de samenwoning niet functioneren dan kan verlangd worden dat de derde de woning verlaat als één van de twee oorspronkelijke medebewoners dat verlangd. Het weigeren door de derde kan leiden tot een veroordeling wegens huisvredebreuk.
CONCLUSIES
De vraag die we onszelf op dit punt stellen (epicentrum van dit artikel) is: als een mede-eigenaar het huis bezet als bewoner, met de intentie om de onroerende zaak exclusief met uitsluiting van de andere mede-eigenaar als woning te gebruiken, kan hij dan de andere mede-eigenaar de toegang ontzeggen?
Naar mijn mening wel, op grond van de bescherming die het misdrijf van huisvredebreuk biedt om de persoonlijke levenssfeer van de bewonende mede-eigenaar te beschermen. Het recht op privacy in je woning, ongeacht wie de eigenaar is, en zelfs de vakantiewoning, prevaleert boven eigendomsrechten. Dit recht wordt onderschreven door de doctrine van het de Spaanse Hoge Raad, die heeft bepaald dat het toepassen van een systeem waarin om beurten exclusief gebruik wordt gemaakt voor opeenvolgende en terugkerende periodes, de beste oplossing is.
In onze ervaring levert de theorie in de praktijk wel wat problemen op. Niet altijd is de politie bereid om een eventuele aanklacht van huisvredebreuk serieus te maken als deze zich richt tegen de mede-eigenaar. Toch moet daarbij in het achterhoofd gehouden worden dat de politie verplicht is deze klacht in behandeling te nemen. Deze verplichting is bij wet geregeld. De rechter is de enige bevoegde autoriteit die beslist of een feit al dan niet rechtmatig of strafbaar is. De politie heeft de plicht het proces in gang te zetten en de zaak in handen van de rechter te leggen.
María Dolores García Santos
(Vertaling uit het Spaans: Roeland van Passel)