Bij het afsluiten van een hypotheeklening zijn er verschillende kosten (taxatie, belastingen, registratie, notariskosten, administratiekosten, enz.) die door de bank en de klant moeten worden betaald. Maar wie moet welke kosten betalen? Dit is een vraag die bij veel mensen opkomt wanneer ze overwegen een hypotheeklening af te sluiten.
In de afgelopen jaren is het antwoord op deze vraag veranderd dankzij de uitspraken van het Spaanse Hooggerechtshof en de Wet 5/2019 van 15 maart, die vastgoedkredietcontracten reguleert. Let op; deze wet heeft alleen betrekking op de kosten van het formaliseren van de hypothecaire lening en niet op de kosten van aan- of verkoop van onroerend goed. Tegenwoordig moet een groot deel van onder meer de notaris- en registratiekosten door de bank worden gedragen. De gebruikelijke praktijk van weleer om deze kosten te verdelen tussen de bank en de klant, zonder de klant te dwingen deze volledig te dragen (vóór 2019), is niet langer in overeenstemming met de wet.
Wat voor soort kosten kunnen er zijn bij het vestigen van een hypotheek?
- Taxatie (Nota simple). Om de werkelijke waarde van de woning die men wil kopen te bepalen, moet er een taxatie worden uitgevoerd. De bank zal deze gegevens gebruiken om de hypotheeklening te berekenen. De prijs hiervan kan variëren en oplopen tot 500 euro. De klant kan zelf het bedrijf kiezen dat de taxatie zal uitvoeren. De bank heeft aan een nota simple (´up to date´ uittreksel van de eigendomsakte) voldoende. Het is beter om dit document zelf te regelen dan de bank het te laten regelen. Het kost minder dan 10 euro, terwijl de bank veel meer zal rekenen. Dit document vraagt u aan bij het eigendomsregister.
- Notaris. Na goedkeuring van de hypotheekaanvraag wordt het contract in een notariële akte vastgelegd. Voor deze werkzaamheden brengen notarissen tussen de 0,3% en 0,5% van de hypotheekschuld in rekening (het bedrag van de hypotheekschuld staat in de hypotheekakte). Daarnaast moet elke partij zijn kopie van de akte betalen wat doorgaans ongeveer 50 euro kost.
- Registratie. Er is een verplichting om de hypotheek te registreren in het eigendomsregister. Het bedrag van deze post zal variëren tussen 0,1% en 0,3% van de hypotheekschuld.
- Administratiekantoor. Particulieren schakelen doorgaans een administratiekantoor (gestor) in om hen te helpen bij de procedures voor de aankoop van een woning, waaronder bijvoorbeeld belastingafwikkeling. Dit kost doorgaans tussen de 300 en 400 euro.
- Belastingen. Concreet moet na een hypothecaire lening het zogenaamde zegelrecht (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) worden betaald. Dat varieert afhankelijk van de plaats waar de hypotheek is ondertekend, maar meestal ligt het tussen 0,5% en 2% van de hypotheekschuld.
Vanaf januari 2019 hebben een reeks uitspraken van de Burgerlijke Kamer van het Spaanse Hooggerechtshof (met name de nummers 44, 46, 47, 48 en 49 van 2019) bepaald dat het werk dat de notaris verricht niet uitsluitend ten goede komt aan de particulier, maar ook aan de bank. De bank moet dus ook aan de kosten bijdragen en wel gelijk verdeeld.
Wat betreft de registratiekosten concludeerde het Hooggerechtshof dat de bank deze kosten moet dragen, aangezien deze de voornaamste begunstigde is van de registratie van de hypotheek. Dit verandert echter wanneer de lening afloopt, aangezien de particulier vanaf dat moment het registratiebelang heeft, en daarom zal hij de kosten van de annulering in het register op dat moment moeten betalen.
Wat betreft de kosten van taxatie en administratiekantoor zei het Hooggerechtshof dat de eerste voor rekening van de klant komen en de tweede worden verdeeld tussen bank en klant. Wat betreft de belastingen (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) zei het Hooggerechtshof dat de klant deze zou betalen, hoewel later een decreet werd goedgekeurd dat het tegendeel beweerde, waardoor het nu de bank is die deze moet betalen.
De recente wijzigingen in de Wet 5/2019 van 15 maart, regulerend voor overeenkomsten voor onroerend krediet, gaan zelfs verder, waarbij de kosten van registratie en notaris voor rekening van de bank komen. De kosten van het administratiekantoor moeten worden verdeeld tussen de bank en de klant, terwijl de kosten van taxatie voor rekening van de klant zijn.
Kort samengevat, bij alle hypotheekcontracten die zijn afgesloten na 16/06/2019, de datum van inwerkingtreding van Wet 5/2019, worden de kosten als volgt verdeeld:
De kosten die de bank betaalt:
- Notaris;
- Registratie;
- Administratiekantoor;
- Dit is zo geregeld sinds de inwerkingtreding van het Koninklijk Besluit van 17/2018, op 10 november 2018. Als de bank de klant probeert te dwingen om dit te betalen, is het mogelijk om dit te claimen bij de Bank van Spanje.
De kosten die de klant betaalt:
- Taxatie;
- Kopie van de notariële akte;
- Administratiekantoor;
- Commissies (voor opening dossier, vervroegde aflossing en subrogatie).
Aan de andere kant zijn er, naast de kosten die rechtstreeks verband houden met de hypotheek, nog andere kosten die verband houden met de aan- en verkoop van het onroerend goed die buiten het bestek van dit artikel vallen, maar waarmee de koper rekening moet houden. Deze omvatten:
- Kopie van de hypotheekakte;
- De overdrachtsbelasting (ITP): Als het een bestaande woning betreft, moet de koper de ITP betalen, waarvan het percentage varieert per autonome gemeenschap. Als het om een nieuwbouwwoning gaat, wordt de Belasting over de Toegevoegde Waarde (BTW) toegepast;
- Notariskosten, registratie en verwerking van de koopakte.
Dit alles is zonder rekening te houden met de aanzienlijke uitgave waarmee de klant wordt geconfronteerd als hij tussen de 10% en 30% van de waarde van het onroerend goed reeds als aanbetaling moet doen.
Als u vragen heeft of advies nodig heeft over uw situatie, kunt u contact opnemen met Lex Foris International Law.
Rafael Montes Velástegui