Al contratar un préstamo hipotecario esto produce una serie de gastos (tasación, impuestos, registro, gastos notariales, gestoría etc.) que deben pagarse entre el banco y el cliente, pero… ¿Quién debe pagar qué gasto?
Esta es una duda que surge a mucha gente a la hora de plantearse un préstamo hipotecario y en los últimos años la forma de contestarla ha cambiado gracias a los pronunciamientos del Tribunal Supremo español y a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (tener en cuenta que esta ley se hace referencia solo a los gastos de formalización del préstamo hipotecario, no a los de la compraventa). A día de hoy gran parte de los gastos de notaría y registro, entre otros, deben ser asumidos por el banco. Ya no se ajusta al derecho pues la practica usual de antaño de repartir entre el banco y cliente estos gastos, cuando no de forzarle a asumirlos íntegramente al cliente (antes del 2019).
¿Qué clase de gastos puede haber en la constitución de una hipoteca?
Tasación (y nota simple)
Para determinar el valor real de la vivienda que pretenden adquirir se debe realizar una tasación. El banco usará este dato para calcular el préstamo hipotecario que le ofrecerán. Este precio variará, pudiendo alcanzar los 500 euros, aunque el cliente podrá escoger la empresa que realizará la tasación. La nota simple la requerirá el banco. Es mejor sacarlo uno mismo que dejar que el banco la saque. Cuesta menos de 10 euros y el banco cobrará mucho más de sacarla él.
Notaría
Tras aprobar la solicitud de la hipoteca, el contrato se elevará a escritura pública en un notario. Por este trabajo los notarios cobrarán entre un 0.3% y un 0.5% sobre la responsabilidad hipotecaria (el importe de la responsabilidad hipotecaria consta en la escritura hipotecaria), además de que cada parte debe pagar su copia de la escritura, que suele costar sobre los 50 euros.
Registro
Hay una obligación de registrar la hipoteca en el registro de la propiedad. La cantidad de este gasto variará entre el 0.1% y el 0.3% de la responsabilidad hipotecaria.
Gestoría
El particular suele recurrir a un gestor para que les ayude con los tramites que tienen lugar con la compra de una vivienda, entre ellos, por ejemplo, la liquidación de impuestos. Suele rondar entre los 300 y 400 euros.
Impuestos
En concreto, tras un préstamo hipotecario se debe liquidar el llamado Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que variará dependiendo del lugar donde se firme la hipoteca, pero suele rondar entre el 0.5% Y EL 2% de la responsabilidad hipotecaria.
A partir de enero de 2019, una serie de sentencias de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo (en concreto las número 44,46, 47, 48 y 49 de 2019) establecieron que, como el trabajo hecho por la notaría no beneficiaba exclusivamente al particular, sino que también lo hacía para el banco, este también debería de contribuir al gasto, repartiéndose a partes iguales. Por otra parte, lo referido a los gastos registrales el Tribunal Supremo concluyó que es el banco el que debe hacerse cargo, al ser este el principal beneficiario de la inscripción registral de la hipoteca, aunque esto cambiaba cuando finaliza el préstamo, siendo a partir de entonces el particular el que tiene el interés registral, por lo tanto, él será el que abonará los gastos de la cancelación en el registro a estos efectos. En cuanto a los gastos de tasación y gestoría dijo el TS que los primeros los asumirá el cliente y los segundos serán repartidos entre banco y cliente. En lo referido al impuesto de actos jurídicos documentados el Supremo dijo que el cliente los pagaría, aunque un posterior decreto ley se aprobó diciendo lo contrario, por lo cual es el banco quien debe pagarlo.
Los cambios recientes introducidos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario dicen más aun, los gastos de registro y notaría debe asumirlos el banco. Los gastos de gestoría deben repartirse entre banco y cliente, mientras los de tasación los asumirá el cliente.
En resumen, en todos los contratos hipotecarios formalizados después del 16/06/2019, fecha de entrada en vigor de la ley 5/2019, los gastos se dividen de la siguiente forma:
Los gastos que paga el banco:
- Registro;
- Gestoría;
- Notaría;
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, (es así desde la entrada en vigor del RD-ley 17/2018, el 10 de noviembre de 2018) Sí el banco nos intenta forzar a cobrar esto, será posible reclamarlo ante el Banco de España.
Los gastos que paga el cliente:
- Comisiones (de apertura, amortización anticipada y subrogación);
- Copia de la escritura;
- Gestoría;
- Tasación.
Por otro lado, además de los gastos relacionados directamente con la hipoteca, existen otros gastos asociados a la compraventa del inmueble, que exceden al propósito de este artículo, pero que el comprador debe considerar y resumiremos:
- La copia de la escritura de la hipoteca;
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si es una vivienda de segunda mano, el comprador debe hacerse cargo del ITP, cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma. De ser una vivienda de obra nueva, se aplicará el Impuesto al Valor Agregado (IVA);
- Los gastos de notaría, registro y gestión de la escritura de compraventa.
Todo esto sin contar con el gran gasto que el cliente afronta al pedir entre el 10% y el 30% del valor de la vivienda como porcentaje de entrada.
Por favor recuerde que si tiene alguna duda o necesita que le asesoremos con su caso, puede contactar con Lex Foris International Law.
Rafael Montes Velástegui