La comprobación de valores de la vivienda adquirida es la pesadilla de cada propietario.
Básicamente es una forma de revisión del valor de la vivienda, dentro de los cuatro años después de la compra, en la que la Comunidad Autónoma pretende basarse para cobrar más impuestos que los que ya pagaste en la compra del inmueble en concepto de impuesto de transmisiones.
Mejor lo explicamos con un ejemplo. Si compraste la vivienda por €100.000 y liquidaste el impuesto de transmisiones sobre este importe, pero la Comunidad considera que la vivienda en realidad vale €120.000, te reclamarán el impuesto de transmisiones sobre los €20.000 de diferencia.
¿Cómo funciona la comprobación de valores?
Para que la Comunidad Autónoma pueda realizar una comprobación de valores, primero te tienen que avisar de la apertura del expediente de comprobación de valores y de la fecha en la que su arquitecto visitará la vivienda. Tienes derecho de estar presente en el momento de la revisión por el arquitecto y el arquitecto debe basar su valoración en el estado interior y exterior de la vivienda.
Aquí empieza el primer problema. Si compras una vivienda que está en ruinas y tras tres años de reformas, el arquitecto pasa para realizar una valoración, el valor de la vivienda ya no es el mismo que en el momento de compra. Una forma de combatir este problema es realizar una tasación oficial en el momento de, o justo antes de, la compra. Si compras con hipoteca, ya tendrás esa tasación en mano.
Después de realizar la visita, la Comunidad Autónoma emitirá una propuesta de liquidación en la que te avisará del valor que ellos quieren aplicar a efectos de la liquidación del impuesto de transmisiones. Esta propuesta de liquidación tiene que estar singularizada, motivada y basada en la tasación realizada en la visita al inmueble.
En otras palabras, la liquidación tiene que basarse en los datos verdaderos de la vivienda y no en una simple comprobación de precios de venta de las viviendas alrededor sin tener en cuenta las particularidades de la compraventa sobre la que pretenden cobrar impuestos adicionales.
Una motivación no puede contener únicamente una explicación de la normativa aplicable, sino tiene que contener una aplicación de dicha normativa al asunto teniendo en cuenta las circunstancias particulares del asunto. En la práctica los órganos administrativos usan plantillas estandarizadas que apenas individualizan, por lo que puedes impugnar la comprobación de valores.
El rol del valor de referencia en la comprobación de valores
Existe una forma sencilla para evitar que la Comunidad Autónoma pueda realizar una comprobación limitada: declarar el impuesto de transmisiones por un valor igual o superior al valor de referencia. Haz clic aquí para leer más sobre el valor de referencia.
Si liquidas el impuesto sobre el valor de referencia cuando este sea superior al precio de compraventa, la Comunidad Autónoma no revisará el valor de la vivienda. Es más, la ley establece que no pueden realizar la comprobación de valores si utilizas el valor de referencia.
Una pequeña matización: hay que tener en cuenta que la ley dice que tienes que utilizar el mayor de los valores entre el valor de referencia y el valor de compra. Entonces, no puedes utilizar el valor de referencia cuando el valor de compra es superior. Si lo haces, puede ser que la Comunidad Autónoma (o incluso el propio registro de la propiedad) te llamará la atención y te reclamará el impuesto sobre el valor de compra.
La tasación pericial contradictoria
Una vez recibido la liquidación tienes derecho a solicitar una tasación pericial contradictoria. Con esta tasación mandarás a un tasador de tu elección a la vivienda para realizar una segunda tasación con el objetivo de bajar el valor de la vivienda comparado con el valor que la Comunidad Autónoma haya establecido.
Puedes elegir realizar la tasación directamente y aportarla en las alegaciones contra la liquidación, o bien, si tus alegaciones se basan en otras pruebas, puedes reservar tu derecho a realizar la tasación pericial contradictoria. Es importante que se avise de la intención de realizar la tasación pericial contradictoria en la primera reclamación ya que, según la ley, es el único momento en el que se puede solicitar.
Selena Escandell