Cuando compras una vivienda de una persona no residente, la plusvalía llega a nombre del comprador.
La plusvalía la paga el vendedor, entonces ¿porque llega la carta de pago en nombre de comprador y qué consecuencias puede tener esta titularidad en la carta de pago?
¿Qué es el sujeto pasivo sustituto?
Cuando se vende una vivienda, el vendedor es responsable para el pago de la plusvalía. Para asegurarse del cobro de la plusvalía, el ayuntamiento nombrará un sujeto pasivo sustituto quien será responsable para el pago. Es una situación parecida a la retención estándar del 3% que tiene que retener el comprador en una compraventa de un vendedor no residente. En otras palabras, el comprador sustituye al vendedor a la hora de pagar el impuesto.
Si el comprador sustituye al vendedor, ¿esto significa que el comprador es el que tiene que pagar en la plusvalía? No, no es así. El vendedor sigue obligado a pagar la plusvalía tal y como se estipulará en la escritura de compraventa. Una cosa es la responsabilidad para el pago y otra cosa es la persona que de verdad paga.
En realidad, lo que está pasando es que el comprador paga en nombre del vendedor. Para que el Ayuntamiento pueda cobrar al comprador, la carta de paga será emitida a nombre del mismo.
¿Qué consecuencias tiene ser sujeto pasivo sustituto?
Cuando eres sujeto pasivo sustituto, eres el responsable para el pago, como hemos explicado anteriormente. Esto significa que si no se paga la plusvalía le pueden reclamar a ti el pago, e incluso pueden embargarte la casa adquirida en caso de impago.
Hoy por eso es muy importante a la hora de comprar, retener la plusvalía calculada. Así aseguras de que tú no tienes que cargar con el gasto de la plusvalía, sino que lo pague el vendedor.
Si por cualquier razón no se ha retenido la plusvalía y la carta de pago sí es emitida a tu nombre puedes reclamar el pago ante el vendedor en base de la escritura de compraventa. Esto no significa que puedas decir al ayuntamiento que tiene que esperar al pago porque tienes que reclamar el dinero al vendedor. El ayuntamiento querrá que pagues tú con antelación y que luego lo reclames del vendedor si quieres.
En caso de impago, el ayuntamiento seguirá el procedimiento de apremio y puede incluso llegar a embargarte la vivienda o en la cuenta bancaria española.
¿Qué consecuencia tiene para la reclamación la plusvalía?
Hoy cuando existe un sujeto pasivo sustituto, esto puede causar problemas a la hora de reclamar la plusvalía por parte del vendedor. El ayuntamiento determinará que el vendedor no es sujeto pasivo en el sentido y, por tanto, inadmitirá la reclamación. Esto es un error en nuestra opinión.
Como hemos dicho con antelación, una cosa es la responsabilidad del pago y otra cosa es quién es la persona que efectivamente tiene que pagar. La ley distingue entre el sujeto pasivo sustituto y el contribuyente. El contribuyente es la persona que efectivamente tiene que pagar, que es el vendedor. Es por ello por lo que el vendedor sí que tiene legitimación para reclamar la plusvalía, aunque la Carta de pago está a nombre del comprador.
Esto es de especial importancia cuando reclamamos la devolución del pago realizado porque el ayuntamiento no quiere devolver el dinero al vendedor, sino solamente al comprador sujeto pasivo.
Selena Escandell Beutick