En el ámbito inmobiliario existen múltiples figuras legales que permiten a las personas disfrutar de un bien, siendo el arrendamiento la más común. Sin embargo, otra figura menos conocida es el censo enfitéutico, un tipo de contrato que se ha utilizado durante siglos y que aún hoy puede ser una opción viable en ciertas situaciones, aunque pueda resultar algo arcaico.
El censo enfitéutico es un contrato o figura jurídica en la que el propietario de un inmueble (censualista) cede el dominio útil de su bien a otra persona (enfiteuta) a cambio de una renta o pensión anual fija. A diferencia de un arrendamiento, en el que el inquilino solo adquiere el derecho temporal de uso, el censo otorga al enfiteuta un derecho real casi similar al de propiedad, que le permite disponer, usufructuar y mejorar el bien cedido, con la condición de cumplir con los pagos y cualquier otra obligación acordada.
Este derecho no implica la transmisión de la propiedad plena del inmueble, ya que el censualista conserva el dominio directo (o nuda propiedad). Así, el enfiteuta puede utilizar el inmueble prácticamente como propietario, e incluso ceder su derecho a otros o transmitirlo a sus herederos.
Caracteristicas del censo enfiteutico y diferencias con el arrendamiento
A continuación, se detallan las principales diferencias entre el censo enfitéutico y el arrendamiento para comprender mejor su naturaleza y las ventajas o limitaciones de cada figura.
- Naturaleza del Derecho:
- Censo enfitéutico: Es un derecho real, lo que otorga al enfiteuta un estatus cercano al de propietario.
- Arrendamiento: Es un derecho personal, que se limita al uso y goce temporal del inmueble sin facultades de disposición.
- Duración:
- Censo enfitéutico: Puede ser indefinido y transmitirse hereditariamente.
- Arrendamiento: Tiene una duración específica, limitada por ley, que depende del contrato y las partes pueden renovarlo o finalizarlo al vencer el plazo.
- Canon vs. Renta:
- Censo enfitéutico: La pensión o canon suele ser una cantidad fija, que a menudo no se actualiza.
- Arrendamiento: La renta se suele actualizar conforme a índices de mercado y variaciones anuales.
- Facultades del usuario sobre el bien:
- Censo enfitéutico: Permite al enfiteuta realizar modificaciones y mejoras, con menos restricciones, y estas mejoras suelen revertir al censualista al finalizar el contrato.
- Arrendamiento: En general, no permite realizar obras permanentes sin permiso del propietario.
En la actualidad, el censo enfiteutico es más comun en fincas rusticas
En épocas pasadas, el censo enfitéutico se utilizaba en todo tipo de inmuebles, tanto rústicos como urbanos. Era una opción especialmente atractiva para aquellos que buscaban explotar tierras agrícolas o hacer uso de inmuebles en ciudades sin necesidad de comprarlos. Sin embargo, con la evolución de las leyes urbanísticas y la preferencia actual por otras formas de contrato, como el arrendamiento y la compraventa, el censo enfitéutico ha quedado relegado casi exclusivamente a las fincas rústicas.
Las propiedades urbanas, debido a la regulación, son menos aptas para el censo enfitéutico. Las autoridades municipales suelen preferir contratos de arrendamiento con duraciones limitadas, ya que estos facilitan la planificación urbana y la movilidad de los inmuebles. Además, la posibilidad de redimir el censo y convertir al enfiteuta en propietario del inmueble puede hacer que los censualistas pierdan interés en este contrato en entornos urbanos, donde la revalorización de la propiedad es mayor y los propietarios prefieren mantener un control absoluto sobre sus bienes.
Mª Dolores García Santos