De verhuur van woningen in Spanje wordt elke dag gecompliceerder, met name de vakantieverhuur. Dit is een trend die een aantal jaar geleden is ingezet op grond van klachten uit de hotelsector. De hotelsector moet namelijk voldoen aan allerlei strenge eisen, denk bijvoorbeeld aan regulering van sanitaire aspecten, CAO en andere arbeidsvoorwaarden, afdrachten van premies, aspecten van brandveiligheid, consumentenwetgeving, meldingsplicht van huurders bij politie, afdracht van toeristenbelasting en ga zo maar door. De hotelsector heeft net als andere ondernemingen te voldoen aan honderden regelingen vandaag de dag.

De particulier die zo nu en dan de eigen woning verhuurde voor vakantiegangers ontsnapte aan deze regelgeving. De prijzen waren daardoor veel lager dan de hotelovernachtingen. Met de opkomst van portals die de verhuur van particulier aan particulier steeds makkelijker maakte heeft die markt een enorme vlucht genomen. De hotelsector betaalde de prijs en wilde hier een einde aan maken.

Dit heeft ertoe geleid dat vandaag de dag de overheid steeds meer reguleert In de verhuurmarkt. Kleine particuliere verhuurders worden in die regelgeving gelijkgesteld aan professionele ondernemingen en er wordt van ze verwacht dat ze voldoen aan dezelfde regels.

Met het voorgaande in het achterhoofd neem ik je mee door een aantal hoofdpunten ten aanzien van verhuur in Spanje van woningen en waar je op moet letten. Deze hoofdpunten zijn: Fiscaliteit verhuur, Administratieve vereisten verhuur en Overige aandachtspunten.

1      Fiscaliteit Verhuur

Er wordt in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de lange en korte termijn verhuur, ofwel de verhuur voor permanente bewoning of voor vakantie. Er is op dit moment geen enkele wettelijke regel die bepaalt wanneer verhuur valt onder de ene of de andere categorie, maar we gaan er vanuit dat vakantieverhuur beperkt is tot een verblijf van maximaal 4 weken. Alle verhuur die deze termijn overstijgt, beschouwen we als lange termijn verhuur, ook al is dat soort verhuur niet altijd bedoeld voor permanente bewoning. Denk bijvoorbeeld aan overwintering.

Het is erg belangrijk dit onderscheid in het achterhoofd te houden. Er zijn namelijk verschillende consequenties in juridische en fiscale zin tussen de ene en de andere categorie.

1.1    Fiscaliteit

Binnen het aspect van de fiscaliteit zijn er een aantal sub categorieën, namelijk de BTW, de inkomstenbelasting, aftrek van kosten en de toeristenbelasting. Uitgangspunt is dat in de meeste belastingverdragen is afgesproken dat het land waar het onroerend goed is gelegen, bevoegd is de belastingen te heffen.

1.1.1    BTW

Verhuur van woningen in Spanje is in beginsel vrijgesteld van BTW. Over de huurprijs hoeft dus geen BTW geheven te worden. Keerzijde van die medaille is dat betaalde BTW niet verrekend kan worden, maar dat hoeft niet altijd ongunstig te zijn. Er kan wel voor BTW toepassing gekozen worden als er hoteldiensten worden geleverd. Een antwoord op de vraag, of kiezen voor het BTW-regime voordeliger is of niet, zal gevonden moeten worden in een complexe berekening en inschatting, die moeilijk vooraf te maken is.

1.1.2    Verhuur en de tussenpersoon

Het komt voor dat een eigenaar de woning ter beschikking stelt aan een organisatie die vervolgens huurders zoekt. De relatie eigenaar – huurder kan allerlei vormen aannemen die bepalend zijn voor de heffing van belastingen en de eventuele aansprakelijkheid.

• Tussenpersoon is een derde: Als de relatie huurder-verhuurder direct tot stand komt tussen de eigenaar en de eindgebruiker verandert er niets voor de eigenaar in fiscale of juridische zin. De tussenpersoon krijgt een vergoeding die direct wordt betaald door de eigenaar. Op deze vergoeding, bekend als ‘commissie’ wordt 21% BTW geheven aangezien de tussenpersoon een dienst levert aan de eigenaar, namelijk het vinden van huurders.
• Tussenpersoon mag onderhuren: Het komt ook voor dat de tussenpersoon de woning huurt met het doel deze opnieuw te verhuren aan de eindgebruiker. De eigenaar krijgt dan een vergoeding voor het gebruik van de woning direct van de tussenpersoon, die op zijn beurt een vergoeding ontvangt van de eindgebruiker. De tussenpersoon is aansprakelijk richting de eindgebruiker voor het verschaffen van het huurgenot en bijkomstige diensten. De toepassing van BTW in deze situatie is een omstreden kwestie.
  1. Argumenten voor toepassing van BTW zijn volledig gebaseerd op een ‘bindend advies’ van de belastingdienst uit 2017. Daarin wordt zondermeer gesteld dat de tussenpersoon een BTW gerelateerde dienst levert en om die reden is tussen alle partijen in die relatie BTW verschuldigd;
  2. Argumenten tegen BTW toepassing volgen de wet. Deze wet bepaalt dat verhuur geen BTW gerelateerde activiteit is, tenzij er hoteldiensten worden geleverd. De heffingsgrond voor BTW wordt niet bepaald door de partijen bij de overeenkomst, maar door het soort transactie die verricht wordt.

1.1.3    Inkomstenbelasting Spanje

De lange termijn verhuur heeft een fiscaal voordeel. De Spaanse overheid probeert namelijk de verhuur op lange termijn te stimuleren en geeft een korting tot 60% (contracten vóór 1 juni 2023) of 50% (contracten vanaf 1 juni 2023) op de belastbare som aan particulieren die hun woning ter beschikking stellen voor permanente bewoning. Deze korting wordt toegepast op het belastbaar inkomen. Een dergelijk voordeel is er niet voor inkomsten uit vakantieverhuur.

Als de verhuur plaatsvindt via een tussenpersoon die mag onderverhuren, komen we in fiscale zin op onbekend terrein. In de relatie eigenaar – tussenpersoon is sprake van een lange termijn verhuur, maar hiervoor zagen we al dat de belastingdienst zich op het standpunt kan stellen dat die relatie beheerst wordt door de activiteiten van de tussenpersoon. Als deze de woning exploiteert via verhuur, ongeacht of het vakantieverhuur is of permanente huur, meent de belastingdienst dat BTW geheven moet worden, maar er zijn ook goede argumenten om deze relatie tussen eigenaar en tussenpersoon te beschouwen als verhuur op lange termijn. De activiteit van de tussenpersoon zal altijd verhuur van woonruimte zijn. De bestemming van de woning kan niet veranderd worden. Het kan geen kantoor worden of een winkel. Of onder die omstandigheden een eigenaar met instemming van de belastingdienst gebruik kan maken van de 60%/50% kortingsregeling is iets dat onzeker is.

1.1.4    Inkomstenbelasting thuisland

Op grond van de meeste belastingverdragen ter voorkoming van dubbele heffing is het recht op heffen op inkomsten uit onroerend goed toegewezen aan het land waar het onroerend goed is gelegen. Dit is ook het geval van het belastingverdrag tussen Spanje en Nederland. Het belastingverdrag spreekt over de toepassing op ‘personen’, zonder onderscheid te maken tussen natuurlijke of rechtspersonen, maar wij gaan ervan uit dat ook rechtspersonen een beroep op het verdrag kunnen doen.

Het systeem van belasting wordt ook wel eens ‘progressieve heffing’ genoemd. De gebruikelijke methodiek is die waarbij het buitenlandse inkomensbestanddeel eerst volledig in de Nederlandse heffingsgrondslag wordt betrokken, waarna een reductie ter voorkoming van dubbele belasting wordt verleend ingevolge de vrijstellingsmethode c.q. de verrekeningsmethode. In sommige landen houdt dit in dat de schaal hoger wordt en er dus via een achterdeur toch een vorm van dubbele heffing plaatsvindt.

Hoe de Nederlandse belastingdienst hiermee omgaat is iets dat met de Nederlandse accountant besproken moet worden.

1.1.5    Aftrek kosten

De aftrek van kosten is voor de vakantieverhuur gelijk als de permanente verhuur.

In het geval van vakantieverhuur dienen volgens het officiële standpunt van de Spaanse belastingdienst de algemene kosten pro rata verspreid te worden over het jaar en zijn deze enkel aftrekbaar over de weken waarin daadwerkelijk huurinkomsten zijn gegenereerd. Wordt niet het hele jaar verhuurd (en dat is de regel bij vakantieverhuur) dan zijn deze algemene kosten dus niet 100% aftrekbaar. Denk bijvoorbeeld aan betaalde WOZ belasting, de opstalverzekering, vastrechten, bijdrages Vereniging van eigenaren, of andere regulier terugkerende kosten. Het is frustrerend dat deze kosten niet 100% afgetrokken mogen worden. De woning staat immers het hele jaar ter beschikking voor de verhuur. Dat er op sommige dagen niet verhuurd wordt, houdt niet in dat die kosten niet gemaakt hoeven te worden. Op dit moment zijn we in afwachting van een standpunt van de Spaanse Hoge Raad op dit onderdeel.

Enkel kosten die specifiek verband houden met een specifieke huurperiode, kan volledig worden afgetrokken. Denk bijvoorbeeld aan schoonmaakkosten, een reparatie of commissie aan een tussenpersoon.

1.1.6    Toeristenbelasting

De aansprakelijkheid om toeristenbelasting te innen en af te dragen is een verplichting die enkel rust op de verhuurders die zich begeven op het terrein van de vakantieverhuur. Op dit moment wordt de toeristenbelasting enkel toegepast in de deelstaten Catalunya en de Balearen. Daar is het een bevoegdheid van de gemeente om deze belasting te innen.

Wordt vervolgd.

Roeland B.C. van Passel