Ik ben van mening dat de bijgewerkte doctrine van de Centrale Raad van Registers en Notarissen van belang kan zijn voor degenen die betrokken zijn bij de toewijzing van onroerend goed op basis van onderhandse overeenkomsten tussen ongehuwde paren.
Deze Centrale Raad heeft op 9 april 2024 een resolutie uitgevaardigd met betrekking tot een specifieke zaak in Las Palmas de Gran Canaria.
Samenvatting van de Zaak
In deze zaak verzocht een ouder om de registratie van de toewijzing van een onroerend goed, die was vastgelegd in een door de rechter goedgekeurde overeenkomst tijdens een procedure van een geregistreerd partnerschap, waarin onder andere de voogdij over minderjarige kinderen werd besproken. De vastgoedregistrator weigerde de registratie met de argumentatie dat deze overeenkomst, hoewel gerechtelijk goedgekeurd, niet voldeed aan de formele vereisten voor registratie in het Kadaster.
De kwestie die ter discussie stond was dat, bij gebrek aan een formeel huwelijk, de situatie neerkwam op de ontbinding van een gemeenschappelijk eigendom buiten enig huwelijksregime.
De resolutie benadrukt dat de gerechtelijke goedkeuring van een overeenkomst tussen beide partijen beperkt was tot aspecten met betrekking tot de voogdij over de minderjarige kinderen. Andere afspraken in de overeenkomst, zoals de toewijzing van onroerend goed, vereisen aanvullende formaliteiten, zoals de vastlegging middels een notariële akte.
Het kernpunt is het volgende:
“Overeenkomstig de principes van ons rechtsstelsel vereist de wijziging van de inhoud van het Kadaster dat de overeenkomst tussen de partijen naar behoren wordt gedocumenteerd (artikel 3 van de Hypotheekwet), om het beoogde effect tussen de partijen teweeg te brengen (artikelen 40, 76 en 82 van de Hypotheekwet). Echter, het is een herhaaldelijke doctrine van de Centrale Raad dat de huwelijksconvenant een inschrijfbaar document kan zijn in die zaken die een familiair karakter kunnen hebben, zoals de liquidatie van het gemeenschappelijk vermogen, evenals – in de gevallen van het scheidingsregime – de toewijzing van de echtelijke woning en andere bijbehorende goederen, bestemd voor het gezinsleven en het normale gebruik door de familie, en in het algemeen voor de liquidatie van de totale vermogensrechtelijke relaties die tussen de echtgenoten kunnen bestaan als gevolg van het samenleven. Maar het is ook de doctrine van de Centrale Raad dat wanneer het niet gaat om een in een scheidings-, nietigheids- en echtscheidingsprocedure goedgekeurde overeenkomst (vgl. artikelen 769 en volgende van de Wet op de Burgerlijke Rechtsvordering), maar om een procedure voor de liquidatie van het huwelijksgoederenregime (vgl. artikelen 806 en volgende van de Wet op de Burgerlijke Rechtsvordering), de door de rechter gehomologeerde transactieovereenkomst niet inschrijfbaar is zonder notariële akte. Des te meer in het geval dat hier is beoordeeld, waarin geen sprake is van een huwelijk dat ontbonden wordt.”
Dat wil zeggen, de overeenkomsten tussen de partijen moeten voldoen aan de regelgeving van het Kadaster. Een door de rechter goedgekeurde regulerende overeenkomst kan inschrijfbaar zijn in het Kadaster in die zaken die een familiair karakter kunnen hebben, zoals de liquidatie van een gemeenschappelijk vermogen of de toewijzing van onroerend goed in het geval van een huwelijk onder een scheidingsregime. Maar de Centrale Raad geeft ook aan dat wanneer het niet om een regulerende overeenkomst gaat (zoals in het geval van een geregistreerd partnerschap), de privéovereenkomst tussen de partijen, die een gemeenschap van goederen ontbindt, moet worden vastgelegd in een notariële akte.
Mª Dolores García Santos