Eigenaren van woningen die zonder vergunning zijn gebouwd voor 20 augustus 2014 in niet stedelijk gebied (bijvoorbeeld op het platteland, ook wel `rustico` genoemd) kunnen hun woning sinds 8 februari 2019 regulariseren. Oorspronkelijk was de termijn daarvoor vastgesteld op één jaar, maar er kwamen onlangs berichten in de pers dat deze termijn verlengd zou zijn.
Voorwaarden regularisatie
Er zijn bepaalde vereisten waar je aan moet voldoen om een woning te kunnen regulariseren. Het moet gaan om een woning, die volledig was gebouwd vóór 2014 en er mag geen gerechtelijk bevel tot afbraak (demolición) zijn gegeven door een rechtbank. In dat laatste geval is de beslissing om van de nieuwe regeling gebruik te maken, of niet, aan de rechter. Dat er bij de gemeente eventueel een procedure tot herstel van de wettelijke situatie (expediente disciplinario) loopt is geen belemmering, zelfs al zou de Gemeente al een bevel tot afbraak hebben uitgevaardigd.
Naast de voorwaarden die in de regeling worden gesteld kan de Gemeente zelf nog bepaalde voorwaarden stellen en heeft de regeling bepaalde randvoorwaarden die teveel en te ingewikkeld zijn om hier te vermelden.
Het verzoek tot regularisatie moet bij de Gemeente ingediend worden, maar de Gemeente moet voor elk geval een dossier maken en dit sturen aan een centraal ‘regularisatie’ commissie van de deelstaat Valencia. Als die de aanvraag goedkeurt, kan de Gemeente haar rol verder oppakken en over de aanvraag een beslissing nemen. Zonder deze inbreng van de regularisatiecommissie kan de Gemeente geen beslissingen nemen.
Kan men succesvol regulariseren, dan geeft de Gemeente een vergunning af waarbij er voorwaarden gesteld kunnen worden. Deze voorwaarden zijn erop gericht om de mogelijk negatieve invloed op de omgeving van de geregulariseerde woning zoveel mogelijk te beperken. Men heeft dan 4 jaar om aan deze voorwaarden te voldoen. Als aan die voorwaarden is voldaan dan geeft de Gemeente een woonvergunning (licencia de ocupación) af.
Deze regeling biedt voordelen voor eigenaren van illegale woningen. Nutsvoorzieningen kunnen zonder belemmering worden geleverd. Gemeentes kunnen vergunningen verlenen voor aan- of verbouw van geregulariseerde woningen. Maar het belangrijkste voordeel is dat de kansen op verkoop zullen verbeteren, niet alleen omdat de woning is geregulariseerd, maar ook omdat een koper zou kunnen financieren. Daarnaast moet je er ook bij stilstaan dat veel kopers vandaag de dag geen woning willen kopen waar geen woonvergunning voor is afgegeven.
Deze regeling is een voorloper op een harder beleid ten aanzien van illegale bouw. Dit is een laatste kans voor overtreders van de gemeentelijke bouwverordeningen en bestemmingsplannen, want tegelijkertijd met de invoering van deze regeling is de verjaringstermijn van overtredingen van na 2014 afgeschaft.
Verlenging?
Naar aanleiding van berichten over verlenging hebben we de wet nageplozen en gezocht naar officiële aankondigingen. We konden niets vinden. We hebben toen navraag gedaan bij de betreffende afdeling van de deelstaat Valencia en daar werden we geïnformeerd dat de regeling gewoonweg nog niet is geïmplementeerd. De ‘regularisatie’ commissie is nog niet opgericht en ze zijn nog niet in staat om aanvragen in behandeling te nemen. Meer dan een officiële verlenging van de termijn komt het dus neer op een feitelijke verlenging. Het advies werd gegevens om bij de Gemeente te informeren. Kennelijk laat de deelstaat Valencia het toe dat Gemeentes zelf beslissen over de termijnen waarbinnen hun burgers aanvragen kunnen indienen.
Zijn er voordelen aan regularisatie?
In veel gevallen van illegaal gebouwde woningen is de verjaringstermijn al verstreken en is deze onaantastbaar geworden. De Gemeente kan niet meer overgaan tot gedwongen afbraak. Waarvoor zou je dan nog een kostbaar traject ingaan van regularisatie?
De enige reden die ik kan bedenken zijn situaties waar mensen al verwikkeld zijn in een administratieve procedure die nog niet bij de rechtbank is beland. De voorwaarden in de regeling maken het verzoek tot regularisatie een redelijk kostbaar avontuur, zonder garanties, maar het zou een uitweg kunnen zijn tegen een mogelijk gedwongen afbraak als de Gemeente daarop aanstuurt.
Als een ‘illegale’ woning niet wordt geregulariseerd, dan is het mogelijk dat een Gemeente geen vergunning afgeeft voor aanbouw, misschien ook niet voor verbouwing of voor andere elementen die je aan de woning wil toevoegen zoals een zwembad, BBQ, schuur of overdekte parkeerplaats. De kans is ook groot dat je geen woonvergunning krijgt. Als je dat nadeel voor lief neemt, dan is het regularisatietraject wellicht overbodig.
Roeland van Passel