Dit is een kwestie die veel mensen zal treffen. In het bijzonder degenen die ooit een huis in strijd met de wet hebben gebouwd en waarvan de overheidsbevoegdheid om legalisatie of sloop af te dwingen is verlopen. Het is de vraag of de bescherming die is verkregen met het verlopen van die overheidsprocedure, ook van toepassing is op nieuwe bebouwing van het eigendom, of dat de overheid dit nieuwe illegale feit kan gebruiken om de sloopprocedure te heropenen.
Dit is iets wat helemaal niet vergezocht is en wat niet de eerste keer zou zijn dat een gemeente dit probeert.
Dit is de kwestie die wordt behandeld in het recente vonnis van het Hooggerechtshof 170/2024 van 17/01/2024 (Zaaknummer:3642/2022), waarin eindelijk het definitieve antwoord wordt gegeven en dit hoofdstuk, waarover het Hooggerechtshof zich al meerdere keren heeft uitgesproken, wordt afgesloten.
Samengevat: “het verstrijken van de termijn van vier jaar vanaf de voltooiing van de werkzaamheden zonder vergunning of in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften verbiedt het gemeentebestuur maatregelen te nemen om de stedenbouwkundige wettigheid te herstellen waarin artikel 184, lid 3, van de TRLS voorziet, maar verleent de eigenaar ervan geen andere bevoegdheden dan die welke inherent zijn aan het handhaven van de gecreëerde situatie, dat wil zeggen zich te verzetten tegen elke poging tot sloop van het gebouwde of tegen het ontnemen van het feitelijke gebruik dat hij geniet, mits dit gebruik niet in strijd is met wat is toegestaan in het bestemmingsplan voor het betreffende gebied”.
Het is duidelijk dat het juridisch laakbare gedrag van de eigenaar bij het uitvoeren van niet-toegestane werkzaamheden aan een gebouw dat zich in een illegale situatie bevindt, een duidelijke schending is van het juridische regime waaraan dat gebouw is onderworpen, wat in voorkomend geval kan leiden tot het starten van een sanctieprocedure en het herstel van de geschonden stedenbouwkundige wettigheid door de nieuwe uitgevoerde werkzaamheden. Daaruit kan echter niet worden afgeleid dat stilzwijgend afstand is gedaan van de verkregen bevoegdheid door verjaring, noch van verlies van de verjaring die is verkregen door het verstrijken van de termijn voor het instellen van de vordering tot herstel van de gewijzigde fysieke toestand, want uit zijn handelen blijkt niet alleen geen wil om afstand te doen van het voordeel van de bevoegdheid verkregen door verjaring, maar het tegendeel.”
Dus, in het belang van daadwerkelijke en effectieve juridische zekerheid, een principe dat verbonden is met het beginsel van verjaring, kan de overheid de termijn niet heropenen “om een reeds verjaarde rechtsvordering uit te oefenen, juist omdat de termijn voor de uitoefening ervan is verstreken, met geen andere rechtvaardiging dan het verrichten van een nieuwe onrechtmatige daad door de eigenaar; een rechtvaardiging die niet vergelijkbaar is met een expliciete of stilzwijgende afstand van de door verjaring verkregen bevoegdheden.”
Conclusies
Het voorgaande brengt ons tot de conclusie dat het verstrijken van de termijn zoals voorzien in de regelgeving voor de uitoefening van de vordering tot herstel van de stedenbouwkundige legaliteit met betrekking tot bouwwerken zonder vergunning of in strijd met het bestemmingsplan, de volgende consequenties heeft:
- De overheid kan geen maatregelen nemen ter herstel van de stedenbouwkundige wettigheid, maar het verleent de eigenaar geen andere bevoegdheden dan die inherent zijn aan het handhaven van de gecreëerde situatie (vergelijkbaar met de illegale situatie), namelijk zich te verzetten tegen elke poging tot sloop van het bouwwerk of het ontnemen van het feitelijke gebruik dat hij geniet, mits dit gebruik niet in strijd is met wat is toegestaan in het bestemmingsplan voor het betreffende gebied;
- Alleen kleine reparaties die nodig zijn voor hygiënische doeleinden, verfraaiing, het behoud van het gebouw en werkzaamheden gericht op het handhaven van veiligheidsvoorwaarden, toegestaan zijn, waarbij consolidatiewerkzaamheden, volumevergroting, modernisering of verhoging van de executiewaarde niet mogelijk zijn;
- Het uitvoeren van niet-toegestane werkzaamheden aan gebouwen die zich in een illegale situatie bevinden, vormt een duidelijke schending van het juridische regime dat daaraan is toegekend, en vanzelfsprekend, kunnen de nieuwe werkzaamheden die worden uitgevoerd door de onwettigheid hiervan, vervolgd worden via de stedenbouwkundige handhavingsbevoegdheden van de bevoegde autoriteiten. Daaruit kan echter niet rechtstreeks en automatisch worden afgeleid dat wordt afgezien van de verjaring van de rechten die de eigenaars ervan hebben verkregen, noch van verlies van de verjaring die is verkregen door het verstrijken van de termijn voor het instellen van de vordering tot herstel van de gewijzigde fysieke toestand,
Aldus gaf het Hof de laatste hamerslag aan de nagel die de doodskist dicht van de pogingen van de overheid om gebruik te maken van illegale werkzaamheden aan illegale woningen om het volledige dossier te heropenen en het volledige eigendom af te breken: “Het uitvoeren van werkzaamheden die verder gaan dan alleen maar behoud, verfraaiing, veiligheid of leefbaarheid van gebouwen die zich in een illegale situatie bevinden, betekent niet onvermijdelijk het verlies van de verkregen verjaring, omdat de vordering tot herstel van de stedenbouwkundige wettigheid is verjaard”.
Rafael Montes Velástegui