Gemeenschappelijk bezit. Het is een veel voorkomende verschijning. Soms is er bewust voor gekozen, bijvoorbeeld wanneer twee partners een woning kopen. Soms komen we gedwongen in zo’n situatie, bijvoorbeeld bij de afwikkeling van een nalatenschap. Wij krijgen in de praktijk te maken met de gevallen waar het gezamenlijk eigendom problemen geeft. Dit is het geval bijvoorbeeld bij echtparen die gescheiden zijn en een gemeenschappelijk huis hebben, of bij erfgenamen die pas geërfde goederen hebben gekregen en er bij de verdeling niet uitkomen.
Het is goed te weten dat iedere mede-eigenaar het recht heeft om het gemeenschap bezit op te heffen op elk gewenst moment.
Het Spaanse Burgerlijk Wetboek heeft een oplossing deze situaties, zodat de partijen op een eerlijke en billijke manier een einde kunnen maken aan het gemeenschappelijk bezit. In het vervolg een kleine samenvatting van hoe het mede-eigendom kan worden opgeheven.
- De procedure kan in gang worden gezet als gevolg van overeenstemming tussen de belanghebbende partijen, op last van arbiters of bemiddelaars, of door een verzoek van één van de partijen aan de rechter. In de eerste gevallen zullen partijen dus gezamenlijk en vrijwillig een oplossing zoeken, in het laatste geval legt de rechter een gedwongen regeling op.
- Het uitgangspunt is dat in de procedure een van de eigenaars de delen van de anderen krijgt, die daarvoor een vergoeding krijgen. Die vergoeding zal gebaseerd zijn op een taxatie, of op een waardering die voor alle betrokkenen aanvaardbaar is.
- Wanneer de partijen niet tot een akkoord kunnen komen, kan besloten worden de onroerende zaak te verkopen of zelfs te veilen en de prijs ervan tussen alle mede-eigenaren worden verdeeld. Bij deze verkoop of veiling kunnen nadere voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld de minimumprijs.
- Ten slotte moet het opheffen van de mede-eigendom bij de notaris worden geformaliseerd door middel van een openbare akte of wordt de verdeling vastgelegd in een rechterlijke beschikking.
Gedurende de procedure en totdat er een overeenkomst is of een rechterlijke beslissing kan elke eigenaar beschikken over het deel dat hem/haar toebehoort. Het kan verkocht worden, overgedragen of belast worden met hypotheek.
Voor buitenstaanders heeft het opheffen van eigendom niet veel effect. Het opheffen van het gemeenschappelijk eigendom heeft geen invloed op de zakelijke rechten van vóór de verdeling. De bank die hypotheek heeft zal geen mindere rechten hebben. De mede-eigenaar die wordt uitgekocht zal niet worden verlost van de hypotheekschuld. Als er een erfdienstbaarheid bestaat ten gunste van de buren blijft dit bestaan.
Houd er rekening mee dat de opheffing van mede-eigendom fiscale aspecten heeft. Als een gehuwd echtpaar scheidt, dan is er een vrijstelling, maar dat geldt niet voor mede-eigenaren die niet onderling gehuwd zijn, bijvoorbeeld erfgenamen, vrienden of niet-gehuwde levenspartners. Die betalen provinciale toeslagen van 1% tot 2% over de totale waarde.
Als er méér dan 2 mede-eigenaren zijn, bijvoorbeeld 3, en die derde wil de mede-eigendom opheffen waarbij zijn/haar deel aan de andere 2 wordt overgedragen, spreekt men niet meer van het opheffen van mede-eigendom, maar van overdracht en is overdrachtsbelasting verschuldigd.
Voor al het bovenstaande geldt: laat deze zaak in handen van deskundigen!
Camila Lizarazo Gonzalez