Het kopen van een woning in Spanje is een belangrijke beslissing die zorgvuldig onderzoek vereist naar alle bijbehorende documentatie. Het is mogelijk dat er problemen naar voren komen, zoals achterstallige onroerende zaakbelasting (IBI), openstaande bijdragen aan de gemeenschap van eigenaren (VvE) of discrepanties tussen het kadaster en het eigendomsregister. In dit artikel richten we ons op de zogenaamde bijzondere bijdragen (derramas) die door de VvE zijn vastgesteld en analyseren we wie verantwoordelijk is voor de betaling ervan.
Wie moet de bijzondere VvE-kosten betalen?
Om te bepalen wie verplicht is de bijzondere bijdrage te betalen, moeten we kijken naar de geldende wetgeving omtrent horizontale eigendom (propiedad horizontal). Volgens deze wetgeving moeten bijzondere bijdragen die bedoeld zijn voor verbeteringen worden betaald door degene die eigenaar is van de woning op het moment dat deze bedragen verschuldigd zijn.
Dit moment van opeisbaarheid komt niet overeen met het moment waarop de werkzaamheden zijn goedgekeurd of wanneer de begroting is goedgekeurd. Het is het moment waarop de te betalen bedragen worden gespecificeerd, de bijbehorende facturen worden uitgereikt en de schuld opeisbaar wordt.
Daarom is de eigenaar van de woning op het moment dat de definitief te betalen bedragen worden vastgesteld en de facturen worden afgegeven verantwoordelijk voor de betaling van deze bijzondere bijdragen.
Wat als er een overeenkomst in het koopcontract staat?
Een logische vraag is: wat gebeurt er als in het koopcontract een afspraak is opgenomen waarin wordt afgesproken dat de verkoper verantwoordelijk is voor het betalen van de bijzondere bijdragen? Heeft een dergelijke afspraak rechtsgeldigheid, of heeft de wet voorrang?
In deze gevallen bepaalt de jurisprudentie dat, zolang er een duidelijke en expliciete afspraak in de koopovereenkomst staat, deze afspraak geldig is. Zelfs als deze afspraak niet wordt herhaald in de eigendomsakte, blijft deze rechtsgeldig, tenzij deze wordt aangevochten. Dergelijke afspraken hebben dezelfde rechtskracht als ieder ander juridisch document, mits de voorwaarden duidelijk zijn en er geen meningsverschillen bestaan over de interpretatie ervan.
Conclusie
Om de belangen van de klant te beschermen, is het essentieel dat koopovereenkomsten een clausule bevatten waarin staat wie de bijzondere bijdragen zal betalen. Als een dergelijke overeenkomst ontbreekt, moeten we verwijzen naar de wet: de eigenaar is verantwoordelijk voor de betaling op het moment dat de schuld opeisbaar wordt, d.w.z. op het moment dat de bijzondere bijdragen worden goedgekeurd en en in rekening worden gebracht.
Een grondige controle van de documentatie en een goed opgesteld contract kunnen misverstanden voorkomen en zorgen voor een transactie zonder verrassingen.
Pilar Penadés