Quien compra una vivienda espera que la entrega se realice en la fecha acordada. Sin embargo, no es raro que esta se retrase. ¿Qué significa esto desde el punto de vista legal? ¿Puede el comprador resolver el contrato? ¿Y qué dice la jurisprudencia española al respecto? En este artículo lo explicamos en un lenguaje sencillo.
¿Por qué se retrasa la entrega?
En el contrato de compraventa se establece la fecha en que se realizará la transmisión de la propiedad. Pero en la práctica pueden surgir diversas razones por las cuales no se cumple con dicha fecha:
- El vendedor aún no ha terminado de mudarse
- Faltan documentos importantes, como la licencia de primera ocupación
- La vivienda todavía está en obras
- Retrasos administrativos en la notaría o en el ayuntamiento
¿Qué dice la ley?
Según el Código Civil español (artículo 1124), un contrato puede resolverse si una de las partes incumple sus obligaciones. Pero eso no significa que cualquier retraso justifique la resolución. Los jueces valoran las circunstancias concretas de cada caso.
¿Cuándo es «esencial» la fecha de entrega?
El juez analiza si la fecha de entrega se considera «esencial» en el contrato. Es decir: ¿quedó claro para ambas partes que esa fecha debía cumplirse estrictamente? Si no está especificado de forma clara, el juez suele ser más flexible con retrasos razonables.
En una sentencia del Tribunal Supremo (STS 220/2016), se señaló que el simple hecho de incluir una fecha en el contrato no implica que esta sea esencial. Se requiere algo más.
¿Cuándo puede el comprador resolver el contrato?
El comprador puede resolver el contrato si:
- La fecha de entrega se considera esencial en el contrato y no se cumple.
- El retraso es tan grave que perjudica sus intereses.
- Informa oportunamente su intención de resolver.
Pero: el comprador también debe actuar de buena fe. En la sentencia STS 256/2019, el Tribunal dio la razón al vendedor cuando el comprador ya había ocupado la vivienda y luego quiso resolver el contrato. El juez consideró que hubo un abuso de derecho.
¿Qué hacer en caso de retraso?
- Comunícate claramente con el vendedor y el notario.
- Deja constancia por escrito, por ejemplo, mediante correo electrónico.
- Consulta a un experto legal si tienes dudas sobre tus derechos.
- Intenta llegar a un acuerdo antes de iniciar acciones legales.
Conclusión
La jurisprudencia española adopta un enfoque equilibrado respecto al retraso en la entrega. No todo retraso justifica la resolución del contrato. Las circunstancias, el comportamiento de las partes y lo pactado en el contrato son determinantes.
Una buena preparación y asesoría legal son fundamentales al comprar una vivienda en España. Así evitarás sorpresas y sabrás exactamente a qué atenerte.
Ilonka Dekker