Es frecuente, más de lo que gustaría a esta firma de abogados, que nos encontremos con situaciones sorprendentes como es la utilización “gratis” de un inmueble por parte de parientes, amigos, de modo que en el momento en el que “amablemente” les pides que desaloje el inmueble, no se quieren ir.
A veces por exceso de confianza (un hermano que le pide ocupar la casa de otro momentáneamente mientras encuentra casa), otras veces porque fue el dueño de la vivienda pero ya no (por ejemplo ha sido subastada por deudas diversas). En cualquiera de los casos, la situación de ocupación en precario existe y debe ser solucionada.
El legítimo ocupante se convierte en ilegitimo cuando el dueño termina el uso y pide el desalojamiento.
Si el ilegítimo poseedor no quiere desocupar el inmueble, debes saber la base jurídica que garantiza el derecho del dueño a recuperar la posesión pacífica de su vivienda:
El artículo 348 del Código Civil indica que la propiedad es un derecho a gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
Por otra parte, el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que para ejercitar la acción de desahucio por precario se debe seguir un procedimiento breve (aunque ya sabemos que en España la brevedad en un procedimiento puede llegar a ser una utopía) para poder ejercer el derecho de propiedad frente a quienes se opongan o perturben el uso pacífico de la misma.
El tribunal supremo ha desarrollado el concepto juridico de desahucio
Pues bien, el Tribunal Supremo español ha reiterado su doctrina acerca de qué es el precario en una reciente Sentencia de 16 de septiembre de 2022 (Roj: STS 3399/2022 – ECLI:ES:TS:2022:3399), ya desarrollada en otras anteriores (379/2021, de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre, entre otras).
Indica el Alto Tribunal que el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde al ocupante.
Quiere decir que no tiene un contrato legítimo que avale el goce y la ocupación de la vivienda (o una compraventa o título similar, arrendamiento), ya sea porque no ha tenido nunca un título, ya sea porque lo perdió (pueden haber ejecutado la hipoteca o ejecutado una deuda cualquiera y, en consecuencia, el anterior titular queda desposeído de la finca.
Continúa el Tribunal Supremo reiterando su doctrina al indicar que existe el precario:
- Cuando hay una situación de tolerancia sin título
- Cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia el contrato anteriormente existente (termine el plazo del arrendamiento, pierda la vivienda en una subasta judicial por impago de hipoteca o cualquier otra deuda
- O incluso porque tenga gratuitamente la posesión sin título que le avale y lo peor de todo, sin la voluntad o consentimiento del propietario.
¿Qué aspectos debe cumplir el futuro demandante en una acción de desahucio por precario?
- Tener el legítimo dominio
- Tener bien identificado el bien poseído
- Que el demandado no tenga título por cualquier motivo (por no haberlo tenido nunca o haberlo perdido)
¿Qué hacer si nos encontramos ante esta situación?
En cualquier caso, y si voluntariamente no desaloja el ocupante la vivienda, y como ya hemos expuesto anteriormente, el dueño legítimo de la finca puede iniciar una acción de desahucio por precario regulada en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil.
No dude en contactar con nosotros en el caso de que se encuentre en una situación similar y estén ocupando su vivienda gratuitamente y no le quieran entregar su legítima posesión.
Maria Dolores Garcia Santos