El sector hotelero lleva años quejándose de los particulares que alquilan sus viviendas. Todo comenzó en los años posteriores a la crisis inmobiliaria, cuando la oferta hotelera era escasa y los precios elevados. Los particulares aprovecharon esta situación ofreciendo sus viviendas para estancias cortas. Portales como Airbnb y Booking respondieron creando plataformas altamente efectivas para que los particulares alquilaran sus propiedades.
Bajo la presión del sector hotelero, se implementaron regulaciones para registrar a estos particulares y establecer condiciones estrictas. En 2018, se introdujeron estas regulaciones, pero no fueron suficientes para el sector hotelero, ya que la competencia continuó aumentando. En agosto de 2024, se aprobó una modificación de la Ley de Turismo existente. Aunque tomó otros seis años, ahora la ley está diseñada de tal manera que, en teoría, hace que alquilar a turistas sea muy poco atractivo.
Esta modificación es, “en teoría”, un golpe mortal para el arrendador particular.
Todos los alquileres de menos de 11 días están regulados de manera particularmente intensa. A los particulares se les imponen los mismos requisitos que a un hotel, pero con condiciones adicionales que podrían hacer imposible para muchos alquilar su vivienda a corto plazo.
Aunque la ley vincula estrictamente la definición de alquiler turístico a estancias de 11 días o menos, en la práctica parece haber espacio para que los municipios, a través de su política territorial, también sometan formas de alquiler más largas a la obligación de obtener una licencia. Legalmente, esta práctica es discutible y, hasta que la jurisprudencia más alta proporcione claridad al respecto, sigue siendo una interpretación defendible pero controvertida. En este artículo, me atengo a los 11 días, pero tenga en cuenta que una estancia de hasta 60 días podría considerarse alquiler vacacional. Estas diferentes interpretaciones no contribuyen a la seguridad jurídica.
Un ejemplo frecuentemente mencionado de lo que les espera a los arrendadores particulares es la prohibición de las cajas de llaves: esta prohibición no está actualmente en vigor. La ley no lo regula. Sin embargo, hay planes para crear en el futuro un reglamento que incluya esta prohibición. Parece haber un borrador de texto del que surgen estas historias, pero no se puede encontrar en el sitio oficial de Valencia. Sin embargo, es un anuncio previo de lo que la Comunidad Valenciana planea.
Si aún considera alquilar a turistas en la Comunidad Valenciana, debe tener en cuenta las siguientes condiciones:
- Legislación: La nueva regulación obliga al propietario a cumplir con todas las demás leyes. Esto significa que si tiene una disputa con el municipio (que, como sabemos, puede durar años) sobre si ha instalado correctamente paneles solares, esto puede ser una razón para denegar el registro como arrendador.
- Ubicación: Ya era necesario mencionar el número de registro de la Generalitat Valenciana en la publicidad. Ahora también es obligatorio indicar la ubicación exacta mediante la referencia catastral. Esto no es particularmente sorprendente.
- Control municipal: La nueva regulación ha otorgado más poderes a los municipios. Pueden crear regulaciones específicas dentro de su territorio que todos los arrendadores deben cumplir. Esto puede llevar a que en un municipio tenga que colocar una placa en la pared, mientras que en otro municipio deba quitarla. Hemos visto prácticas similares con la pegatina ecológica para automóviles. Cada ciudad con un cierto número de habitantes puede establecer sus propias reglas para el acceso de ciertas categorías. Esto no contribuye a la seguridad jurídica.
- Definición de alquiler vacacional: La nueva regulación ahora establece que solo las estancias de hasta 10 días se califican como ‘alquiler vacacional’. Un alquiler de 11 días no está cubierto por la regulación y no requiere un registro específico. Sin embargo, hay interpretaciones de la ley que permiten a los municipios extender este concepto a, por ejemplo, 60 días. Mucha incertidumbre, por lo tanto.
- Duración del registro: El período de registro se ha limitado a 5 años. Después de ese período, el registro debe renovarse. Esto genera incertidumbre para las personas que compran una segunda vivienda con la idea de financiar parte de los costos mediante el alquiler. ¿Qué pasa si el registro no se renueva?
- Requisitos de calidad: La nueva regulación pretende introducir requisitos de calidad a través de un reglamento, estableciendo exigencias sobre la ‘apariencia y sensación’ de la vivienda, seguridad, equipamiento y acceso. Donde un gobierno regula, encontraremos arbitrariedad en la aplicación. Es imposible establecer requisitos de calidad. ¿Se permite una pared blanca, pero no una verde? ¿No se permite un estilo de los años 60? ¿Puede el microondas tener más de 5 años?
- Régimen disciplinario: Entre las condiciones esperadas para acciones disciplinarias, destaca que si la vivienda se alquila por períodos más largos de 10 días durante el período de registro, el registro puede ser revocado. Muchos propietarios alquilan la vivienda por semana en verano a turistas, pero también a veces por 2 semanas. Esto último es una razón para revocar el registro. En invierno, estas viviendas a veces se alquilan por mes o períodos de meses a personas que pasan el invierno. Esto también es ahora una razón para revocar el registro. En resumen, el propietario debe elegir entre alquilar por más o menos de 10 días. Ya no es posible una forma mixta.
- Responsabilidad solidaria por uso indebido: Los propietarios son solidariamente responsables del uso indebido según la nueva normativa. Muchos propietarios alquilan a través de un intermediario, como un agente inmobiliario local o una agencia de alquiler. Si este intermediario no cumple con las normas, el propietario puede ser considerado también responsable si no proporciona información sobre el intermediario dentro de un plazo determinado. Sabemos mejor que nadie que las comunicaciones del gobierno en muchos casos no llegan a la persona adecuada. El servicio postal funciona mal. Muchos propietarios son extranjeros y en España no existe una base de datos central donde los datos se actualicen automáticamente.
En resumen, un hotel puede continuar con su actividad incluso si tiene una disputa con el ayuntamiento sobre la instalación de paneles solares o si tiene un conflicto con Hacienda sobre el pago del IVA. Bajo la nueva normativa, estas son razones para negar o revocar el registro de alquiler a un propietario. Un hotel no tiene que renovar su licencia de actividad cada cinco años. Puede estar decorado como quiera: kitsch, moderno, anticuado… eso no importa. Que esté o no dentro del gusto de un funcionario no es motivo para negar su explotación. Bajo la nueva normativa de Valencia, esto es diferente para los propietarios particulares. El propietario debe cumplir con “las normas de diseño y calidad para edificios residenciales en cuanto a la relación entre los distintos espacios, dimensiones lineales, circulaciones horizontales y verticales, aperturas de ventilación e iluminación, plazas de aparcamiento, y ventilación e iluminación de las viviendas y del edificio”.
Parece que, después de unos 14 años, el sector hotelero ha ganado la batalla por los turistas. La regulación del alquiler vacacional particular puede complicarse tanto que deje de ser interesante para el propietario. Pero, ¿le conviene esto a Valencia? En 2023, el turismo contribuyó con un 12,8% al PIB nacional de España y en 2022 incluso con un 15,1% al PIB regional de Valencia. El argumento que se utiliza es que la presión turística es demasiado alta y que hay riesgo de escasez de viviendas, pero no se conocen estadísticas al respecto. Todo parece ser una política improvisada, impulsada por la presión local de los residentes. Los propietarios —en su mayoría extranjeros— no tienen voz.
Roeland van Passel