Los españoles están perdiendo la paciencia con los turistas. A pesar de la enorme contribución del turismo a su economía (un 12,8% del PIB nacional en 2023), cada vez surgen más iniciativas legislativas para limitar el flujo turístico.
A finales de diciembre, el legislador introdujo una pequeña modificación en la Ley de Propiedad Horizontal, la ley que establece el marco para que los copropietarios de un complejo de apartamentos o urbanización gestionen sus finanzas comunes y las normas de convivencia.
Hasta el 3 de abril de 2025 no era posible que una comunidad de propietarios prohibiera el alquiler vacacional, pero a partir de esa fecha esto será explícitamente posible. Anteriormente, la comunidad podía limitar el alquiler vacacional o someterlo a condiciones. A partir del 3 de abril de 2025, podrá prohibirse totalmente dentro de la comunidad.
Además, la comunidad conservará la facultad de incrementar hasta un 20% la contribución a los gastos comunes para aquellas viviendas destinadas al alquiler turístico, como compensación por el mayor uso de espacios y servicios compartidos.
Solo se necesita un 60% de los votos para adoptar esta decisión, que además debe inscribirse en el Registro de la Propiedad antes de que tenga efecto. Un aspecto positivo es que esta medida no puede aplicarse con carácter retroactivo. Los propietarios que ya alquilaban antes del cambio legal podrán seguir haciéndolo. Sin embargo, ya se alzan voces que advierten de que, si ese alquiler no cumple con la normativa regional o municipal, la comunidad de propietarios podría tener margen para prohibirlo igualmente.
Este último punto es donde probablemente surgirán la mayoría de los conflictos. En el artículo sobre la nueva regulación en, por ejemplo, Valencia, ya planteamos dudas sobre el alcance y contenido exacto del concepto de “alquiler turístico”. En la Comunidad Valenciana, el gobierno regional considera que se trata de estancias de hasta 10 días, pero hay municipios que creen que este concepto puede extenderse hasta 60 días. La ciudad de Valencia es un ejemplo de ello.
También habrá muchas discusiones sobre los alquileres ya existentes por parte de propietarios anteriores a la entrada en vigor de la nueva normativa, que seguirán alquilando legalmente. ¿Hasta qué punto puede una comunidad de propietarios exigir a esos propietarios que cumplan con la legislación estatal, autonómica y municipal? La primera cuestión a plantear es cuáles son las competencias reales de una comunidad de propietarios para tomar medidas. Estas son limitadas. Y dentro de esas limitaciones, al intentar actuar contra un propietario, se adentran en un terreno legal muy resbaladizo. La enorme inseguridad jurídica sobre la interpretación de todas estas normativas hace que cualquier acción sea complicada y arriesgada, y que tanto la comunidad como el ayuntamiento puedan acabar siendo responsables de costes y daños si toman una decisión equivocada.
En resumen, los propietarios que compraron una vivienda con la intención de alquilarla a turistas, pero que aún no han registrado su actividad, podrían encontrarse con una gran decepción si el 60% de los copropietarios vota a favor de prohibir el alquiler vacacional. Por otro lado, la aplicación efectiva de todas estas nuevas normas parece dudosa. Incluso los propietarios que ya cuentan con una licencia de alquiler podrían verse afectados si no se les renueva dicha licencia tras cinco años. En resumen, esto es lo que se permite y lo que no:
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios?
- Prohibir el alquiler turístico con una mayoría doble del 60%, es decir, una mayoría de 2/3 tanto en número de propietarios como en porcentaje de contribución económica.
- Aumentar la contribución a los gastos comunes hasta un 20% para los propietarios que alquilan a turistas.
- Informar a las autoridades sobre molestias o actividades ilegales.
- Tomar acciones legales en caso de incumplimiento de las normas.
¿Qué NO puede hacer la comunidad de propietarios?
- No puede determinar si un alquiler es legal o no.
- No puede imponer sanciones ni suspender el alquiler por su cuenta.
- No puede bloquear actividades de forma autónoma.
¿Quién decide si un alquiler es legal?
- La administración regional (Turismo o Vivienda) tiene competencia exclusiva, aunque el juez tiene la última palabra.
- La administración regional puede inspeccionar, imponer sanciones o revocar licencias.
- Las denuncias deben presentarse ante la administración local o regional.
- Algunos municipios también se otorgan ciertas competencias en esta materia.
Roeland van Passel