Es común encontrar en la Comunidad Valenciana edificaciones e inmuebles que no se hallan bajo la legislación vigente, pudiendo producir esto situaciones indeseables, incluyendo la orden judicial de derribo del edificio y complementariamente, el cese del suministro de agua, energía eléctrica, gas y telefonía. Así pues, es un tema inmobiliario muy relevante en la Comunidad Valenciana el de la legalización de viviendas en suelo no urbanizable. Se estiman entre 300.000 y 400.000 los inmuebles que se encuentran en una situación irregular o ilegal en el territorio de la Comunidad Valenciana.
En cualquier momento desde la finalización de la construcción, la administración podrá requerir al propietario para que “en el plazo de dos meses, solicite la oportuna autorización urbanística o ajuste las obras a las condiciones de la licencia urbanística”. En el caso de que no se solicite dicha licencia en el plazo establecido o que ésta sea denegada, la Administración podrá ordenar:
- La demolición de la edificación;
- En el caso de demolición indebida, la construcción de lo demolido;
- En el caso de las parcelaciones ilegales, la reagrupación de las parcelas, que podrá venir acompañada de la roturación de caminos, desmonte o desmantelamiento de servicios o demolición de vallados.
Dichas tareas habrá de realizarlas el propietario, que además correrá con los gastos de estas. En el caso de que el propietario no realice dichas tareas de “restauración de la legalidad”, el artículo 241 de la LOTUP (Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana) recoge que le podrán imponer multas coercitivas hasta lograr la ejecución de las medidas de restauración, o realizar de manera subsidiaria dichas tareas a costa del interesado, entre otras medidas. Actualmente, la Ley prevé sanciones de multa de 3.001 € a 30.000 €, para las infracciones graves, y 30.001 € a 1.500.000 € para las infracciones muy graves.
Tras la novedad que trajo el 8 de febrero de 2019 la Ley 1/2019, se modificó la LOTUP, cuya consecuencia fue, que los propietarios de viviendas que carecen de licencia en Suelo No Urbanizable y, por tanto, se encuentran en situación de ilegalidad, se les facilitará la legalización del suelo rústico o no urbanizable. Por supuesto, habrá que cumplir una serie de requisitos, entre otros la obtención de licencia de minimización de impacto ambiental.
El procedimiento de restauración de la legalidad urbanística de obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones, se encuentra regulado en el art. 255 del Texto Refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje aprobado por Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell.
Requisitos para la legalización
- La vivienda o adosado debe haberse construido con fecha anterior al 20 de agosto de 2014;
- El inmueble deberá tener uso residencial. Por lo tanto, la nueva normativa no afecta a naves ni fincas de recreo;
- La edificación no puede estar bajo sentencia judicial firme. Hay que puntualizar que los expedientes abiertos y no concluidos mediante sentencia judicial firme, no se incluyen en este apartado. Incluso en el hipotético caso de que se hubiese ordenado por vía administrativa una demolición, esta podría detenerse gracias a la nueva normativa;
- Obtención de la licencia de minimización de impacto ambiental en la Comunidad Valenciana.
Procedimiento
La documentación básica que debe reunir siempre para este tipo de procedimientos podría resumirse en: a) Memoria descriptiva; b) Memoria justificativa; c) Memoria constructiva; d) Justificación del cumplimiento de normativa; e) Reportaje fotográfico; f) Documentación gráfica; g) Presupuesto de Ejecución Material; h) Certificado de solidez; i) Anexos.
En primera instancia debe acudir al ayuntamiento competente, aportando la acreditación que justifique la situación de edificio aislado (una construcción apartada no se incluye en el Plan Especial de Minimización de Impactos). Solicitar la Declaración Individualizada de Minimización de Impacto Territorial. Junto con la petición, tendrás que presentar documentación acreditativa sobre la imposibilidad de incluir la vivienda en el citado Plan Especial. Será el Pleno del Ayuntamiento quien decida sobre la situación individualizada de impacto territorial. La declaración debe integrar especificaciones acerca de las condiciones (demostrables) de la edificación. Esta documentación es fundamental para luego poder obtener la licencia de legalización.
Una vez obtenida la declaración de situación individualizada de minimización de impacto ambiental debe realizar lo siguiente:
- Un estudio sobre las afecciones ambientales y los medios previstos para su minimización;
- Un análisis sobre integración paisajística;
- Un plan básico que presente una descripción actualizada de la construcción, así como de las posibles obras necesarias para cumplir el artículo 197 perteneciente a la Ley 5/2014 de 25 de julio, sobre Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana.
De requerirse obras para la mitigación del impacto ambiental, estas deberían producirse dentro de un plazo de 4 años como límite.
Plazo de prescripción, caducidad… ¿cuál es?
- En suelo urbano o urbanizable, es posible declarar obras sin licencia finalizadas antes del 20 de agosto de 2010: la entrada en vigor de la Ley 5/2014 fue el día 20 de agosto de 2014, por lo que ya han pasado los CUATRO AÑOS que establecía, como plazo de caducidad, la anterior legislación urbanística; las acabadas después, ya quedan sujetas al plazo de 15 años establecido por la citada Ley 5/2014;
- En suelo no urbanizable, común, es posible declarar las obras finalizadas antes del 20 de agosto de 2010 según lo antes expuesto; pero las terminadas después quedan sujetas al régimen de imprescriptibilidad de la Ley 5/2014;
- En suelo no urbanizable PROTEGIDO, sólo podrán declararse las finalizadas antes del 1º de febrero de 2002, porque a la entrada en vigor de la anterior Ley Urbanística Valenciana (Ley 16/2003, de 30 de diciembre), el 1º de febrero de 2006, y que ya establecía la imprescriptibilidad para el suelo protegido, ya habían pasado los CUATRO años, plazo de caducidad de la legislación vigente hasta dicha fecha.
Ventajas de legalizar su vivienda
Para empezar su tranquilidad aumentará al ser consciente de que su vivienda no supondrá problema alguno para la administración en lo referido a que puedan abrirle un expediente, sancionarle, incluso solicitarle que se marche de su casa, le corten los suministros y la puedan derribar. Pero además de esto, su casa podrá revalorizarse, con posibilidad a obras de rehabilitación y reformas, así como acceder a los sectores inmobiliarios de la venta, alquiler etc.
Casos comunes en los que es necesario tener legalizada la propiedad
- En el caso de que el titular quiera alquilar su vivienda dentro del marco de la legalidad;
- Si el propietario tiene intención de vender su vivienda y ésta no está legalizada, deberá hacerlo previamente, al igual que ocurre si queremos pedir una hipoteca o dejarla en herencia;
- Para inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad, para formalizar una escritura o para gestionar cualquier otro trámite de similares características;
- Para resolver la infracción urbanística mediante expediente de legalización propiamente dichos y que suponen el inicio de la solicitud de licencia municipal “a posteriori” (una vez concluidas los trabajos). Es decir, es el proceso inverso a la normalidad y a lo legalmente establecido;
- Para la solicitud de subvención para rehabilitación de su vivienda, será necesario legalizarla;
- La necesidad de cambio de los suministros de servicios (electricidad, agua, gas telecomunicaciones u otros servicios) y no disponemos de la cédula de habitabilidad.
¿Y si me encuentro con uno de estos casos o me requiere la administración para que la legalice antes de hacerlo yo?
No se alarme. Tanto en este caso como si tiene alguna duda en su procedimiento voluntario de legalización, no dude en contactar con Lex Foris International Law para que estudiemos su caso y podamos ayudarle.
Rafael Montes Velástegui