La legislación española tiene una ley específica para el arrendamiento de viviendas que ha cambiado varias veces a lo largo de los años, especialmente en lo que se refiere a la duración de los contratos. Por ejemplo, la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda en 1995 era de 5 años, que pasó a 3 años en 2013, y de nuevo a 5 años en 2019 e incluso a 7 años cuando el arrendador es una sociedad.
A continuación, la ley también determina la duración máxima. Tanto hasta 2013 como a partir de 2019, la ley establece que un contrato de 5 años puede prorrogarse por un máximo de 3 años. En los años comprendidos entre 2013 y 2019, se alternó entre una prórroga máxima de 1 año o de 3 años.
En otras palabras,
la ley estipula específicamente cuánto tiempo puede continuar un contrato de alquiler de vivienda sin necesidad de un nuevo contrato. Actualmente, la duración máxima es de 5 años más 3 de prórroga, es decir, 8 años. Esto se debe a la postura del legislador de que los contratos de alquiler deben ser temporales y no prolongarse indefinidamente.
¿Qué ocurre una vez expirada la duración máxima?
La ley es muy precisa a la hora de fijar la duración máxima del arrendamiento, pero no dice nada sobre lo que debe ocurrir después. ¿Qué pasa si la duración máxima ha expirado y tanto el inquilino como el propietario la ignoran? ¿De repente el inquilino vive ilegalmente? ¿Debe el inquilino seguir pagando el alquiler o se convierte de repente en un okupa? Sobre esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia de 31 de marzo de 2021.
Breve resumen de la sentencia
Dicha sentencia se refiere a un caso en el que una vivienda se alquila primero y se vende a terceros 18 años después. Estos terceros quieren que el inquilino entregue la vivienda porque supuestamente el contrato ha terminado, pero el inquilino, que ha estado viviendo cómodamente y pagando su alquiler todo este tiempo, quiere quedarse.
En este caso concreto, se aplica la legislación de 1995, lo que significa que el contrato tenía una duración máxima de cinco años y tres de prórroga. Según estos cálculos, el contrato original expiró en 2006, pero no fue hasta 2018 cuando se inició el procedimiento de desahucio.
La prórroga tácita del contrato de arrendamiento
La sentencia se apoya en el artículo 1566 del Código Civil, que literalmente dice que:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.»
A continuación, el Tribunal Supremo cita su propia sentencia de 26 de septiembre de 2018 en la que ya decidió que tras el vencimiento del plazo se produce una renovación del contrato, es decir, no una prórroga sino un nuevo contrato, con aprobación tácita de las partes contratantes.
Para hablar de aprobación tácita, basta con que el inquilino permanezca en la vivienda durante 15 días tras el vencimiento del contrato y que el arrendador no haga nada durante este plazo para ejecutar la resolución del contrato o pedir al inquilino que abandone la vivienda.
Duración del nuevo contrato
Se aplican al nuevo contrato las mismas condiciones que al contrato anterior. Sin embargo, lo que puede cambiar es la duración. Esto se debe a que la duración mínima y máxima deben estar determinadas por la legislación aplicable en cada momento.
Esto podría significar, por ejemplo, que un contrato para el que se fijó un mínimo de 3 años y un máximo de 4 en el momento de la firma se convierta en un contrato de un mínimo de 5 años con una prórroga de tres años. Se trata de una duración dos veces superior a la del contrato anterior.
Ejemplo de cálculo
En el caso ante el Tribunal Supremo, el contrato se había firmado en 1998. El procedimiento no se inició hasta 2018, pero ya en 2017 el arrendador envió un burofax dando por finalizado el contrato. Para aclarar lo explicado anteriormente, expondremos los cálculos de los plazos en dicho caso. Para mayor claridad, dados los cambios en los artículos de la ley, supondremos que el contrato de arrendamiento expiró el 1 de enero de los respectivos años.
Un contrato de 1 de enero de 1998 tiene una duración máxima de ocho años, por lo que expira el 1 de enero de 2006.
Un nuevo contrato de 1 de enero de 2006 tiene una duración máxima de 8 años, por lo que expira el 1 de enero de 2014.
Un nuevo contrato con fecha de 1 de enero de 2014 tiene una duración máxima de 4 años, por lo que expira el 1 de enero de 2018.
Si el arrendador envía una carta en 2017 reclamando la vivienda después de que expire el contrato, no se producirá la renovación tácita el 1 de enero de 2018 (oficialmente 15 días después, como ya se ha explicado), por lo que el contrato ha finalizado y el inquilino debe desalojar la vivienda. Sí tendrá que aguantar hasta el 1 de enero de 2018 para la entrega de la vivienda, porque la prórroga legal del año ya empezó.
Selena Escandell Beutick