Cuando se pone a la venta un inmueble con un agente inmobiliario en España, debe prestar mucha atención a cuáles son los acuerdos con dicho agente. Hay que tener en cuenta también que el agente inmobiliario en España no tiene la misma función que en los Países Bajos. Aquí cualquiera puede llamarse agente inmobiliario.
La mayoría de los agentes inmobiliarios firman un contrato con el vendedor en el que se establecen los acuerdos entre las partes, como los honorarios del agente inmobiliario, la exclusividad y determinadas condiciones para la transmisión del inmueble.
Una vez que la agencia inmobiliaria ha encontrado un comprador, se suele firmar con la agencia un acuerdo de reserva. Este acuerdo establece las disposiciones básicas para la transferencia y se hace un depósito para reservar el inmueble. En ese momento, la agencia inmobiliaria se convierte en «depositario» de la cantidad depositada y, por tanto, adquiere ciertas responsabilidades.
Una vez firmada la reserva, el comprador y el vendedor tienen tiempo de concretar las condiciones del traspaso y plasmarlas en un contrato de compraventa. En los Países Bajos, esto suele denominarse «contrato de compraventa provisional». Hasta entonces, la cantidad depositada como reserva permanece en la cuenta del depositario (en este caso, suele ser el agente inmobiliario).
El depositario es responsable de los fondos recibidos y no puede devolverlos al comprador sin autorización.
Cuando el comprador y el vendedor acuerdan las condiciones de la transferencia, se firma el contrato de compraventa y el comprador hará un pago inicial mayor. Y entonces el vendedor tendrá tiempo para cumplir las condiciones acordadas hasta la fecha del traspaso ante notario.
Sin embargo, si no se llega a un acuerdo, habrá que analizar detenidamente el contrato de reserva y el motivo por el que no se lleva a cabo la transferencia:
- Si el vendedor simplemente desiste, el comprador recuperará la cantidad depositada como reserva;
- Sin embargo, si el comprador abandona sin un motivo sólido, obviamente no recuperará la reserva. El contrato entre el vendedor y el agente inmobiliario debe indicar si el vendedor se queda con esa cantidad o si el agente inmobiliario tiene derecho a una parte.
¿Qué es un motivo sólido para el abandono del comprador?
En primer lugar, hay que examinar el contrato de reserva. ¿Hay alguna condición que el vendedor tenga que cumplir? A veces hay una condición de financiación, en cuyo caso el comprador puede recuperar el pago inicial.
También puede ocurrir, por ejemplo, que el contrato de reserva estipule que el vendedor tiene que aportar determinados documentos para la transmisión o que tiene que hacer modificar la descripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad en función de los m2 reales (por ejemplo, la inscripción de una piscina). Si el vendedor se niega a hacerlo, el comprador tiene un motivo sólido para desistir.
No obstante, el vendedor puede negarse a incluir nuevas condiciones en el contrato de compraventa.
Sin embargo, suele ocurrir que al comprador se le ocurran nuevas condiciones después de firmar la reserva. Como estas condiciones no estaban ya incluidas en la reserva, el comprador no puede imponerlas al vendedor.
Así, el comprador no puede exigir al vendedor que registre una piscina o instale una nueva fosa séptica si esto no estaba estipulado en la reserva. Por supuesto, no debe haber situaciones ilegales que el vendedor no quiera resolver. Para resolverlo, el vendedor puede aportar un certificado del ayuntamiento de que no hay pendiente ningún procedimiento sancionador por construcción ilegal.
¿Qué ocurre si el depositante se queda con la reserva o la hace desaparecer?
Si las partes no se ponen de acuerdo sobre las condiciones del contrato de compraventa y surge una disputa sobre la cantidad depositada como reserva, esta cantidad nunca debe pagarse al comprador sin el consentimiento del vendedor. Esto se debe a que, en ese momento, es dinero del vendedor.
El depositario está entonces obligado a dejar el dinero en su cuenta hasta que las partes lleguen a un acuerdo o, en caso de duda, el depositario puede depositar el dinero ante el tribunal.
Ilonka Dekker