El Gobierno, mediante el real decreto 6/2022, de 29 de marzo, establece un nuevo régimen obligatorio para la renovación anual de los contratos de arrendamiento.
Aunque este régimen sólo es aplicable hasta el 30 de junio, hay profesionales que piensan que esta nueva normativa estará en vigor sin fecha de finalización.
Aunque parezca mentira, el Gobierno ha aprobado este nuevo régimen con la excusa de un «Plan Nacional de Respuesta al Impacto de la Guerra» en Ucrania. Su excusa: «La limitación responde a la necesidad de garantizar que la evolución experimentada por el IPC, en el contexto de las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, no se traslade al precio de los arrendamientos».
El Gobierno español dice haber creado este mandato en esta norma para proteger a las personas que viven en régimen de alquiler en España. La vivienda es una necesidad fundamental y el pago del alquiler no debe ser un obstáculo ni volverse imposible. La mayoría de los contratos de arrendamiento toman como referencia el Índice de Precios al Consumo para la modificación anual de la renta. Según el Gobierno:
«La modificación de esta referencia (..) responde a razones de urgencia y necesidad en un contexto en el que el Índice de Precios al Consumo alcanzó el pasado mes de febrero el 7,6%, que es el valor más alto de los últimos 35 años, lo que hace que deje de ser una referencia adecuada».
Esta medida tendrá efecto en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuya renta deberá actualizarse anualmente desde la entrada en vigor del real decreto-ley el 31 de marzo hasta el 30 de junio de 2022. De los más de 3,5 millones de contratos de alquiler de vivienda que existen en España, el Gobierno calcula que el 25%, es decir, unos 875.000 contratos, sufrirán esta nueva ley.
La norma establece una distinción entre los grandes arrendadores, que tendrán que aplicar un incremento máximo de las rentas del estándar fijado por el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), que se sitúa en el 2%, y los pequeños arrendadores, que podrán renegociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje. Sin embargo, si no se llega a un acuerdo, el pequeño propietario deberá aplicar el incremento del 2% en el alquiler.
Grandes propietarios
En el caso de que el arrendador sea un gran propietario, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo acuerdo entre las partes, sin superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) en la fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el correspondiente al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo acuerdo entre las partes, el incremento de la renta estará sujeto a la misma limitación.
Se considera gran arrendatario a toda persona física o jurídica que sea propietaria de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Pequeños propietarios
En el caso de que el arrendador no sea un gran propietario, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo acuerdo entre las partes. En ausencia de este nuevo acuerdo entre las partes, el incremento de la renta no podrá superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) en la fecha de esta actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el correspondiente al último índice publicado en la fecha de actualización del contrato.
Los profesionales consideran que este límite se extenderá más allá del 30 de junio. Este límite establecido para la actualización de las rentas de la vivienda en los próximos tres meses añade una nueva crítica del sector inmobiliario, que lleva tiempo poniendo de manifiesto la inseguridad jurídica en el mercado del alquiler libre con la Ley de Vivienda. Se estima que el límite del 2% en el incremento de la renovación de las rentas costará a los propietarios 560 millones, fomentará la retirada del stock del mercado y, por tanto, una subida de los precios del alquiler.
Las razones (mejor dicho excusas) que ofrece el gobierno no convencen. El índice de precios al consumo no ha subido debido a la guerra entre Ucrania y Rusia. La inflación ya era del 6,5% a finales de 2021. Este aumento ha sido previsto por muchos profesionales a causa de las políticas de intervención económica, como «castigar» a los bancos y a la gente con intereses negativos por tener dinero en efectivo en sus bancos, o las fallidas políticas energéticas. Es el mal gobierno el que ha provocado el aumento del Índice de Precios al Consumo y los mismos políticos pretenden ahora hacer pagar el precio a los propietarios. Obviamente, cualquier intervención del gobierno en un área tendrá consecuencias en la otra. Se trata de un nuevo revés para los caseros, que vuelven a ver cómo se cambian las reglas en medio del juego. El efecto puede ser el contrario al deseado. La experiencia ha demostrado que cualquier medida no incentivadora en el mercado del alquiler tiene consecuencias inmediatas como la retirada de producto del mercado, la subida de precios y la dificultad de acceso para las personas que buscan una vivienda de alquiler.
Roeland van Passel